Rescisión del contrato de alquiler: cómo y cuándo hacerla

En la calle se dice «rescindir» para todo, pero la ley distingue varias formas de terminar un alquiler, y de cuál se trate depende el preaviso, la indemnización y hasta si hace falta un juez. Esta guía es para inquilinos que quieren irse y para propietarios que necesitan saber cuándo pueden dar por terminado el contrato. Las reglas generales del contrato están en la guía del contrato de alquiler de vivienda.

Rescindir, resolver o desistir: no es lo mismo

• Desistir es irse por voluntad propia, sin que la otra parte haya incumplido. En el alquiler de vivienda solo lo puede hacer el inquilino, en los plazos de la ley (art. 11).
• Resolver es terminar el contrato porque la otra parte ha incumplido. La parte que cumplió puede elegir entre exigir el cumplimiento o la resolución, con indemnización de daños en ambos casos (art. 27.1 de la LAU y art. 1124 del Código Civil).
• No renovar es comunicar que no se quiere continuar al llegar el vencimiento o una prórroga, con los plazos de preaviso de la ley. Está explicado en la guía de prórroga del contrato de alquiler.
• Mutuo acuerdo: las partes pueden pactar en cualquier momento terminar el contrato, en las condiciones que acuerden. Conviene ponerlo por escrito.

Además, el contrato se extingue por la pérdida de la vivienda por causa no imputable al propietario o por la declaración firme de ruina (art. 28).

Cuándo puede rescindir el inquilino (y con qué preaviso)

Desistimiento. Pasados al menos seis meses desde el inicio del contrato, el inquilino puede desistir comunicándolo al propietario con un mínimo de 30 días de antelación (art. 11.1). En un alquiler de vivienda temporal basta con que haya pasado un mes, avisando con diez días (art. 11.2).

No renovación. Durante la prórroga obligatoria puede no renovar avisando con 30 días antes del final de cada anualidad (art. 9.1); durante la prórroga tácita, con un mes (art. 10.1).

Resolución por incumplimiento del propietario. Puede resolver el contrato si el propietario no hace las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad o si perturba de hecho o de derecho el uso de la vivienda (art. 27.3). Desde octubre de 2026, si hay daños que afectan a la habitabilidad, el inquilino puede además requerir por escrito la reparación con un presupuesto; si el propietario no responde en quince días o se niega sin justificación, puede hacer las obras y descontarlas de las rentas futuras (art. 21.5).

Cuándo puede exigir la resolución el propietario

El propietario no puede desistir del contrato. Puede resolverlo de pleno derecho por estas causas (art. 27.2):

1. Falta de pago de la renta o de cualquier cantidad que corresponda al inquilino, como los gastos asumidos.
2. Falta de pago de la fianza o de su actualización.
3. Subarriendo o cesión no consentidos.
4. Daños causados dolosamente en la vivienda u obras no consentidas cuando hacía falta su permiso.
5. Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas en la vivienda.
6. Que la vivienda deje de destinarse de forma primordial a satisfacer la necesidad de vivienda del inquilino o de quien la ocupe legalmente.

Fuera de esos casos, el propietario persona física solo puede recuperar la vivienda antes de tiempo por necesidad para sí o sus familiares, si lo previó en el contrato (art. 9.3), o comunicando la no renovación en plazo al final de las prórrogas. «Resolver de pleno derecho» no significa poder cambiar la cerradura: si el inquilino no entrega la vivienda, hay que acudir al juzgado con una demanda de desahucio.

Indemnización, fianza y entrega de llaves

Indemnización. Si una parte incumple, la otra puede reclamar los daños y perjuicios que le cause (art. 1124 del Código Civil). Si el contrato fija una penalización, el juez la modera cuando la obligación se ha cumplido en parte (art. 1154 del Código Civil).

Documento de finalización. Al terminar, las partes deben dejar por escrito el estado de la vivienda en un documento firmado por ambas. Si no se firma, o no refleja desperfectos, se presume que la vivienda se entregó en buen estado, salvo prueba en contrario (art. 36.7).

Fianza. El propietario puede descontar de ella las rentas o suministros pendientes y los daños que vayan más allá del desgaste normal. El saldo que deba devolverse devenga el interés legal si pasa un mes desde la entrega de llaves sin devolverlo (art. 36.4). Si la fianza está depositada en un organismo autonómico, como el Institut Català del Sòl en Cataluña (Ley catalana 13/1996), el propietario la recupera de allí.

Llaves. Entrégalas contra un recibo firmado con la fecha. Hasta que se entregan, la renta puede seguir corriendo.

Modelo de carta de rescisión

La carta del inquilino que desiste debe incluir:

1. Nombre y DNI de inquilino y propietario.
2. Dirección de la vivienda y fecha del contrato.
3. La voluntad de desistir del contrato al amparo del art. 11 de la LAU.
4. La fecha en que dejará la vivienda, con al menos 30 días de antelación.
5. Propuesta de fecha para revisar la vivienda y entregar las llaves.
6. El número de cuenta para devolver la fianza.
7. Fecha y firma.

Envíala por un medio que deje constancia de su contenido y de la fecha de recepción, como un burofax con certificación de texto.

Preguntas frecuentes

¿Cuándo se puede rescindir un contrato de alquiler?

El inquilino, pasados seis meses y con 30 días de preaviso (art. 11.1 de la LAU); también al final de cada anualidad o si el propietario incumple (art. 27.3). Y siempre, si ambas partes están de acuerdo.

¿Cuándo puedo rescindir mi contrato de alquiler y qué pasa si lo hago?

Pasados seis meses y con 30 días de preaviso. En contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, sin indemnización (art. 11.3); en los anteriores podía pactarse una mensualidad por año restante. Si te vas antes o sin preaviso, el propietario puede reclamarte los daños.

¿Cuándo el arrendador puede exigir la rescisión del contrato?

Cuando el inquilino incumple: impago de renta o fianza, subarriendo o cesión no consentidos, daños dolosos u obras no consentidas, actividades molestas o ilícitas, o si deja de usarla como vivienda (art. 27.2). Si el inquilino no se va, hace falta un juicio de desahucio.

¿Cuáles son los motivos válidos para rescindir un contrato de alquiler?

Para el inquilino, el desistimiento, la no renovación y los incumplimientos del propietario. Para el propietario, los incumplimientos del art. 27.2 y la necesidad de la vivienda prevista en el contrato (art. 9.3). El contrato también se extingue por pérdida de la vivienda o ruina (art. 28).

Normativa revisada el 13 de octubre de 2026. Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.

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