Contrato de alquiler de temporada en 2026: reglas y modelo

Hasta octubre de 2026, el «alquiler de temporada» vivía en una zona gris: la LAU lo trataba como arrendamiento para uso distinto del de vivienda, con libertad casi total de pactos, y en la práctica se usaba a menudo para esquivar los plazos y límites del alquiler de vivienda habitual. El Real Decreto-ley 29/2026 lo saca de ahí y le da un régimen propio. Si eres agencia o propietario y tienes plantillas de temporada, hay que rehacerlas. Si eres inquilino, ganas derechos que antes no tenías.

Qué es ahora un alquiler de temporada (vivienda temporal)

El nuevo art. 2.3 de la LAU define el arrendamiento de vivienda temporal como el que recae sobre una edificación habitable, incluida una habitación o estancia, y que viene a cubrir la necesidad de vivienda del arrendatario «cuando éste se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable».

Conviene distinguirlo de otras dos figuras:

• Alquiler turístico: la cesión de una vivienda amueblada comercializada en canales turísticos, sometida a la normativa turística, que no puede superar los 31 días. Está excluida de la LAU (art. 5.e).
• Uso distinto de vivienda: ahora solo comprende actividades industriales, comerciales, profesionales, asistenciales, culturales o docentes, y excluye expresamente el alojamiento u hospedaje de personas (art. 3.2). Ya no sirve como etiqueta para alquilar un piso a quien va a vivir en él.

La causa de temporalidad: qué poner y quién la prueba

El art. 7.2 exige que el contrato prevea de forma expresa la causa que motiva el desplazamiento temporal del inquilino. La causa debe ser real y acreditable, y la carga de la prueba es del propietario. Si falta o no está bien recogida, el contrato pierde su naturaleza temporal y se rige por las normas del alquiler de vivienda habitual con efectos retroactivos desde la firma: plazo mínimo de cinco años (siete si el propietario es persona jurídica), prórrogas y límites de renta incluidos.

En la práctica, no basta con escribir «por motivos laborales». Lo prudente es identificar la causa concreta (empresa y duración del desplazamiento, centro de estudios y curso, centro médico y tratamiento, licencia de obras de la vivienda habitual), indicar el domicilio habitual del inquilino y conservar la documentación que lo acredite.

Duración, prórroga y salida anticipada

Duración (art. 9 bis). La pactan las partes, pero debe ser superior a 31 días y, como regla general, no exceder de 12 meses, en atención a la causa. Si se firmó por menos y la causa sigue existiendo, puede prorrogarse por acuerdo expreso, sin pasar en conjunto de los 12 meses, salvo que la causa de temporalidad subsista después.

Conversión en vivienda habitual (art. 9 bis.2). Si la duración supera los 12 meses sin que lo justifique la causa, o si se novan o suceden más de dos contratos de vivienda temporal consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se considera contrato de vivienda habitual, con su plazo mínimo y sus prórrogas.

Salida del inquilino (art. 11.2). Puede desistir una vez transcurrido un mes desde la firma, avisando con diez días de antelación, y sin indemnización al propietario (art. 11.3).

Contratos anteriores (disposición transitoria octava). Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre de 2026 conservan su consideración de uso distinto de vivienda y su régimen hasta el final del plazo pactado; entonces se extinguen sin prórroga. Si se renuevan, el nuevo contrato ya es de vivienda temporal.

Renta, fianza, gastos y reparaciones

• Renta inicial: la pactan las partes, pero si en la misma vivienda se firman varios contratos de vivienda temporal sucesivos, la renta de los posteriores no puede subir más que el IRAV vigente (art. 17.8). En zonas de mercado residencial tensionado se aplican además los límites de los apartados 6 y 7 del art. 17. Cómo funciona el IRAV, en la guía sobre la subida del alquiler en 2026.
• Habitaciones: si se alquila por habitaciones, la suma de las rentas vigentes a la vez no puede superar la renta del contrato de la vivienda completa (art. 17.9).
• Fianza y garantías: al ser un arrendamiento de vivienda, la fianza legal es de una mensualidad (art. 36.1). La garantía adicional no puede pasar de una mensualidad (art. 36.5) y no se puede exigir al inquilino un seguro de impago; lo explicamos en la guía del seguro de impago del alquiler.
• Honorarios: los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización no se pueden repercutir al inquilino (art. 20.2).
• Conservación (art. 21 bis): corresponden al propietario la conservación de la vivienda y también las pequeñas reparaciones por desgaste. Si el inquilino le avisa, debe responder en cinco días hábiles; si no lo hace, el inquilino puede hacer la reparación y exigir el importe o descontarlo de la renta del mes siguiente, justificándolo.

Cataluña y otras comunidades

La disposición adicional duodécima de la LAU deja a salvo las normas de las comunidades autónomas sobre vivienda temporal y habitaciones, que se aplican en su territorio.

Cataluña ya regulaba el alquiler de temporada antes del decreto estatal. La Ley catalana 11/2025, de 29 de diciembre, en vigor desde el 1 de enero de 2026, añadió el art. 66 bis a la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda: los contratos temporales por trabajo, estudios, salud u otras causas se rigen por las reglas de la vivienda en fianza, garantías, fijación y actualización de la renta (lo que incluye los límites de las zonas tensionadas) y gastos; la causa debe acreditarse y depositarse junto con la fianza, y si no consta se presume vivienda permanente. Los alquileres de uso recreativo o vacacional quedan fuera, acreditando la residencia permanente del inquilino. El art. 66 ter limita la suma de rentas por habitaciones en zona tensionada. Ambos artículos están recurridos ante el Tribunal Constitucional (recurso 2415-2026) sin que conste su suspensión: siguen vigentes.

Navarra aprobó la Ley Foral 11/2026, de 2 de julio, del arrendamiento de habitaciones, que regula también la habitación de temporada y prevé la inscripción en el Registro de Contratos de Navarra.

Si alquilas en otra comunidad, revisa si su normativa de vivienda añade requisitos. Y un apunte: el número del Registro Único de Arrendamientos que se exigía a los alquileres de temporada desde julio de 2025 ya no es exigible porque el Tribunal Supremo lo anuló; lo contamos en la guía del registro único de arrendamientos.

Modelo de contrato de temporada: cláusulas imprescindibles

1. Partes, con el domicilio habitual del inquilino.
2. Vivienda o habitación arrendada, mobiliario y accesorios.
3. Causa de temporalidad concreta y documentada, con la duración prevista del desplazamiento.
4. Duración de más de 31 días y, salvo que la causa lo justifique, no más de 12 meses; reglas de prórroga expresa.
5. Renta y forma de pago; si hubo contratos temporales anteriores en la misma vivienda, la renta anterior y el IRAV aplicado.
6. Fianza de una mensualidad y, si se pacta, garantía adicional de una mensualidad como máximo.
7. Gastos y suministros, con su importe anual si se repercuten gastos generales (art. 20.1).
8. Desistimiento del inquilino tras un mes con diez días de preaviso.
9. Conservación y reparaciones conforme al art. 21 bis.
10. Documento de finalización: al terminar, las partes deben firmar un documento sobre el estado de la vivienda; si no se firma o no recoge desperfectos, se presume que se entregó en buen estado (art. 36.7).

Preguntas frecuentes

¿Cuánto puede durar un contrato de alquiler de temporada?

Más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses, prórrogas incluidas, salvo que la causa siga existiendo. Si se superan sin justificación o se encadenan más de dos contratos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se considera de vivienda habitual (art. 9 bis de la LAU).

¿Qué causas justifican un alquiler de temporada?

Un desplazamiento temporal del inquilino desde su domicilio habitual por una causa real y acreditable: trabajo temporal, estudios, tratamiento médico u obras en su casa, por ejemplo. Debe constar en el contrato y la prueba corresponde al propietario.

¿Puede el inquilino irse antes de que acabe el alquiler de temporada?

Sí, pasado un mes desde la firma y avisando con diez días, sin indemnización (art. 11.2 y 11.3 de la LAU).

¿Qué pasa con los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre de 2026?

Siguen con su régimen anterior hasta que termina el plazo pactado y se extinguen sin prórroga; si se renuevan, el nuevo contrato ya es de vivienda temporal (disposición transitoria octava de la LAU).

Normativa revisada el 13 de octubre de 2026: LAU en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823), pendiente de convalidación; Ley catalana 11/2025 (BOE-A-2026-5547) y recurso de inconstitucionalidad 2415-2026 (BOE-A-2026-13028); Ley Foral 11/2026 de Navarra (BON n.º 135, de 13-7-2026). Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.

Revisión jurídica

Andrés Pedreda

Socio Inmobiliario y Litigación en OBN&

Redacta los contratos base de Lexy y revisa las guías de alquiler, compraventa, arras y reserva.

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