Contrato de arras: qué es, tipos y modelo para firmar
Qué es el contrato de arras, qué tipos hay, cuánto se da y qué pasa si alguien se echa atrás. Con modelo editable y cláusulas clave para comprar o vender.
El contrato de arras es el documento privado que firman comprador y vendedor antes de la escritura: el comprador entrega una cantidad (las arras o señal), se fijan precio y plazo, y se pacta qué ocurre si alguien no llega a firmar. Hay tres tipos: confirmatorias (a cuenta del precio, obligan a comprar y vender), penitenciales (permiten desistir perdiendo las arras o devolviéndolas dobladas, art. 1454 del Código Civil) y penales (castigan el incumplimiento sin liberar de la obligación). Si el contrato no lo deja claro, se tratan como confirmatorias.
Entre el «nos quedamos el piso» y la firma ante notario suelen pasar semanas: el comprador necesita la hipoteca, el vendedor tiene que cancelar la suya o buscar otra vivienda, y la agencia tiene que reunir la documentación. El contrato de arras sirve para que ese tiempo no sea un salto al vacío. Esta guía está pensada para los dos lados de la mesa: la agencia que redacta el documento y el comprador o vendedor que lo firma.
Qué es un contrato de arras y para qué sirve
Es un contrato privado de compraventa en el que el comprador adelanta una parte del precio y ambas partes dejan por escrito las condiciones de la operación: inmueble, precio total, cantidad entregada, fecha límite para la escritura, quién paga cada gasto y, sobre todo, qué consecuencias tiene que una de las dos no cumpla.
Conviene saber que, según el Código Civil, la venta ya es obligatoria para ambos en cuanto están de acuerdo en la cosa y en el precio, «aunque ni la una ni el otro se hayan entregado» (art. 1450). Por eso el contrato de arras no es un simple papel de intenciones: obliga, y lo que se escriba en él es lo que el juez leerá si hay un conflicto. Las partes pueden pactar lo que consideren conveniente siempre que no sea contrario a la ley, a la moral ni al orden público (art. 1255).
Para la agencia, además, es el momento en que la operación deja de depender de la palabra de cada uno. Si antes de las arras se firmó una reserva, la diferencia entre ambos documentos se explica en nuestra guía del contrato de reserva de vivienda.
Los tres tipos de arras: confirmatorias, penitenciales y penales
El Código Civil solo menciona expresamente un tipo, las penitenciales. Los otros dos son fruto de la práctica y de la jurisprudencia. Lo importante es que el tipo no depende del título que se ponga al documento, sino de lo que digan sus cláusulas.
Arras confirmatorias. Son la señal de que el contrato está cerrado y un pago a cuenta del precio. No dan derecho a echarse atrás. Si una parte incumple, la otra puede elegir entre exigir el cumplimiento o resolver el contrato, en ambos casos con indemnización de daños e intereses (art. 1124 del Código Civil).
Arras penitenciales. Son las del art. 1454 del Código Civil: cualquiera de las partes puede desistir, el comprador perdiendo lo entregado y el vendedor devolviéndolo duplicado. Son las más habituales en la compraventa de vivienda, pero tienen que pactarse con claridad. Todo el detalle práctico está en la guía de arras penitenciales.
Arras penales. Funcionan como una cláusula penal: si una parte incumple, pierde las arras (o las devuelve dobladas) como castigo, pero sigue obligada a cumplir. Se rigen por las reglas de la cláusula penal: la pena sustituye a la indemnización salvo pacto en contrario (art. 1152), y solo se puede exigir a la vez el cumplimiento y la pena si se pactó claramente (art. 1153).
Cuánto se da de arras y cómo se paga
Ninguna ley fija una cantidad. En la práctica es frecuente pactar en torno al 10 % del precio, pero es una costumbre de mercado, no una obligación: puede ser menos si la escritura está muy cerca o más si el vendedor quiere asegurarse de que el comprador no se retire.
Al fijar la cifra hay que pensar en el escenario de ruptura. En unas arras penitenciales, esa cantidad es lo que cuesta echarse atrás: si es muy baja, al vendedor puede compensarle romper ante una oferta mejor pagando el doble; si es muy alta, el comprador se juega mucho si el banco no le financia.
Sobre la forma de pago, lo recomendable es siempre transferencia o cheque bancario, para que quede rastro. Además, el art. 7 de la Ley 7/2012 prohíbe pagar en efectivo operaciones de 1.000 euros o más cuando alguna de las partes actúa como empresario o profesional (por ejemplo, un promotor). El límite sube a 15.000 euros solo si el pagador es una persona física sin domicilio fiscal en España que no actúa como empresario o profesional.
El contrato debe dejar claro quién recibe el dinero. Si lo custodia la agencia, conviene indicar en calidad de qué lo hace y cuándo lo entrega al vendedor. Las agencias son sujetos obligados de la normativa de prevención del blanqueo de capitales (art. 2.1.l de la Ley 10/2010), así que identificarán a las partes y el origen de los fondos.
Qué pasa si no hay hipoteca o alguien se echa atrás
Es la pregunta que más se repite, y la respuesta depende casi por completo de cómo esté redactado el contrato.
Si el comprador no consigue la hipoteca. En el derecho común no hay una regla legal específica: como regla general, la denegación del préstamo no libera por sí sola al comprador. Si no se pactó nada, y las arras son penitenciales, desistir le costará lo entregado; si son confirmatorias, el vendedor podría exigirle el cumplimiento o resolver con indemnización. Por eso es clave incluir una condición de financiación: plazo para obtener el préstamo, cómo se acredita la negativa del banco y si en ese caso se devuelven las arras.
En Cataluña la ley sí da una salida por defecto. Si el contrato prevé financiar el precio con una entidad de crédito, el comprador puede desistir, salvo pacto en contrario, si justifica documentalmente en el plazo pactado la negativa de la entidad, siempre que no se deba a su negligencia; el vendedor debe devolver lo recibido, incluidas las arras penitenciales (art. 621-49 del Código Civil de Cataluña).
Si alguien se echa atrás sin causa. Con arras penitenciales, el que desiste paga el precio de su desistimiento: el comprador pierde lo entregado y el vendedor lo devuelve duplicado. Con arras confirmatorias no hay derecho a desistir: hay incumplimiento y la otra parte puede acudir al art. 1124 del Código Civil. Con arras penales, el incumplidor pierde las arras y además puede ser obligado a cumplir si así se pactó.
| Territorio | Qué se presume al entregar dinero | Particularidad |
|---|---|---|
| Derecho común (CC) | Confirmatorias, salvo pacto claro de desistimiento | Art. 1454 CC e interpretación restrictiva del TS |
| Cataluña (CCCat) | Confirmatorias: señal y a cuenta del precio | Las penitenciales deben pactarse expresamente (art. 621-8); depósito notarial e inscripción posibles hasta 6 meses |
En Cataluña, además, si se pactan arras penitenciales por un plazo máximo de seis meses y se depositan ante notario, pueden hacerse constar en el Registro de la Propiedad y el inmueble queda afecto a su devolución (art. 621-8.3 del Código Civil de Cataluña).
Modelo de contrato de arras: cláusulas imprescindibles
Un buen modelo no es el más largo, sino el que no deja preguntas abiertas. Estas son las cláusulas que no deberían faltar:
- Identificación de las partes y, si actúa, de la agencia y en calidad de qué interviene.
- Descripción del inmueble: dirección, referencia catastral, datos registrales y cargas. Pide una nota simple reciente antes de firmar.
- Precio total y forma de pago del resto.
- Cantidad entregada en concepto de arras, medio de pago y quién la recibe.
- Tipo de arras con sus consecuencias escritas, no solo el nombre ni la cita del artículo: qué ocurre si desiste el comprador y qué ocurre si desiste el vendedor.
- Plazo para otorgar la escritura y notaría, y qué pasa si llega la fecha sin firmar.
- Condición de financiación, si el comprador necesita hipoteca: plazo, forma de acreditar la denegación y destino de las arras.
- Estado de cargas: compromiso del vendedor de entregar libre de hipotecas, embargos e inquilinos, o cómo se cancelarán.
- Reparto de gastos e impuestos de la escritura y de la cancelación de cargas.
- Entrega de llaves y estado del inmueble: suministros, mobiliario incluido y fecha de entrega.
Si eres agencia, añade la referencia a la nota de encargo firmada con el vendedor y deja claro que tus honorarios no se descuentan de las arras sin acuerdo expreso.
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Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre un contrato de arras y un contrato de compraventa?
El contrato de arras es, en sí, un contrato privado de compraventa con un pago a cuenta y unas reglas sobre qué pasa si no se llega a la escritura. La compraventa se perfecciona con el acuerdo en cosa y precio (art. 1450 del Código Civil); la escritura pública es lo que normalmente permite inscribirla en el Registro de la Propiedad.
¿Qué pasa si firmo arras y no me conceden la hipoteca?
Depende del contrato. Con una condición de financiación bien redactada, recuperas lo entregado en los términos pactados. Sin ella, fuera de Cataluña no hay una regla legal que te ampare y, como regla general, la denegación no te libera por sí sola. En Cataluña, el art. 621-49 del Código Civil catalán te permite desistir, salvo pacto en contrario, si acreditas la negativa del banco en plazo.
¿Qué son las arras confirmatorias?
Una señal de que la venta está cerrada y un pago a cuenta del precio. No permiten desistir: si alguien incumple, la otra parte puede exigir el cumplimiento o resolver con indemnización (art. 1124 del Código Civil).
¿Cuánto se da en un contrato de arras?
Lo que pacten las partes; lo habitual ronda el 10 % del precio. Si interviene un empresario o profesional, nada de efectivo a partir de 1.000 euros (art. 7 de la Ley 7/2012).
Normativa revisada el 13 de octubre de 2026. Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.
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