Contrato de alquiler de vivienda: modelo y cláusulas clave

El contrato de alquiler es el documento que más veces firma un particular en su vida y, a la vez, uno de los que más ha cambiado: reformas en 2019, la ley de vivienda de 2023 y dos reales decretos-leyes en octubre de 2026. Esta guía resume qué tiene que llevar un contrato de alquiler de vivienda para que sea válido y te proteja, tanto si eres propietario como si eres inquilino.

Qué debe incluir un contrato de alquiler para ser válido

La LAU solo exige un contenido mínimo: la identidad de los contratantes, la identificación de la finca, la duración pactada y la renta inicial, más lo que las partes acuerden libremente (art. 37.1). Cualquiera de las dos partes puede obligar a la otra a ponerlo por escrito, y si lo pide el inquilino es obligatorio; pero un contrato verbal sigue siendo válido (art. 37.2).

Lo importante es que la LAU protege al inquilino de vivienda con normas imperativas: son nulas, y se tienen por no puestas, las cláusulas que empeoren lo que la ley le reconoce, salvo que la propia norma lo permita (art. 6). Por eso un contrato puede estar firmado por ambos y aun así tener cláusulas que no valen nada.

Antes de redactarlo, conviene tener claro de qué tipo de alquiler se trata:

• Vivienda habitual: la que satisface de forma primordial la necesidad de vivienda del inquilino. Desde el 8 de octubre de 2026 la ley incluye expresamente el alquiler de una habitación o estancia (art. 2.1).
• Vivienda temporal: cuando el inquilino está desplazado de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable (art. 2.3). El contrato debe recoger expresamente esa causa; si no lo hace, se trata como vivienda habitual desde el primer día (art. 7.2). Su duración máxima, como regla general, es de doce meses (art. 9 bis).
• Uso distinto de vivienda: locales, oficinas y otras actividades (art. 3).

Duración, prórroga y desistimiento

Duración pactada y prórroga obligatoria. Las partes fijan la duración que quieran, pero si es inferior a cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), al vencer el contrato se prorroga obligatoriamente por años hasta llegar a ese mínimo. Solo el inquilino puede cortarla, avisando con al menos 30 días de antelación al vencimiento (art. 9.1). Si el contrato no fija plazo, se entiende hecho por un año, con el mismo derecho de prórroga (art. 9.2).

Necesidad del propietario. Si el arrendador es persona física, puede recuperar la vivienda pasado el primer año para vivir él o familiares en primer grado (o el cónyuge tras sentencia de separación, divorcio o nulidad), pero solo si esa necesidad se hizo constar expresamente en el contrato al firmarlo y avisa con dos meses de antelación (art. 9.3).

Prórroga tácita. Cumplidos los cinco o siete años, si nadie avisa (el propietario con cuatro meses de antelación, el inquilino con dos), el contrato se prorroga por años hasta tres años más (art. 10.1). Además hay prórrogas extraordinarias a petición del inquilino: por vulnerabilidad frente a un gran tenedor, en zonas tensionadas y la nueva prórroga de hasta dos años del Real Decreto-ley 29/2026. Todo el detalle, con plazos y avisos, en la guía de prórroga del contrato de alquiler.

Desistimiento del inquilino. El inquilino puede irse cuando hayan pasado al menos seis meses, avisando con 30 días (art. 11.1). Desde el 8 de octubre de 2026 el texto de la ley dice que ese desistimiento no da derecho a indemnización al arrendador (art. 11.3); hasta entonces se podía pactar una mensualidad por cada año que faltase. Qué pasa con los contratos anteriores y cómo salir del contrato en otros casos se explica en la guía de rescisión del contrato de alquiler.

Renta, actualización y fianza

Renta. Es libre (art. 17.1), salvo en zonas de mercado residencial tensionado. Salvo pacto, se paga por meses dentro de los siete primeros días, y el arrendador no puede exigir más de una mensualidad por adelantado (art. 17.2). El pago se hace por medios electrónicos; en efectivo solo de forma excepcional, si una parte no tiene cuenta o acceso a ellos y lo pide (art. 17.3).

Zonas tensionadas. Si la vivienda está en una zona declarada, la renta del nuevo contrato no puede superar la del contrato anterior de los últimos cinco años, actualizada, salvo incrementos de hasta el 10 % en casos tasados como rehabilitación, mejora energética o de accesibilidad, o contratos de diez años o más (art. 17.6). Si el propietario es gran tenedor, el tope es el índice de referencia de precios (art. 17.7).

La lista cambia cada trimestre: antes de fijar la renta, consulta la última resolución del Ministerio de Vivienda en el BOE. Dato revisado el 13 de octubre de 2026.

En Cataluña, además, el contrato de una vivienda situada en zona tensionada debe hacer constar la renta del contrato anterior de los últimos cinco años o, en su caso, el precio del sistema de referencia, si el propietario es gran tenedor y la finalidad del contrato; el inquilino tiene derecho a recibir el documento que acredita ese precio de referencia (art. 66.2 de la Ley catalana 18/2007, en la redacción del Decreto-ley 1/2025).

Actualización anual. La renta solo se actualiza en cada aniversario del contrato y solo si se pactó; sin pacto, no hay actualización. Si el pacto no dice qué índice usar, se aplica el IRAV, el índice de referencia para la actualización de los alquileres de vivienda que publica el INE, y en ningún caso la subida puede superar la variación del IRAV (art. 18.1). Para las actualizaciones que toquen entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, el Real Decreto-ley 29/2026 añade dos reglas: si la renta supera el límite del sistema de índices de referencia de precios, no sube; en los demás casos, sin nuevo acuerdo, la subida no puede pasar del 2 % (disposición final sexta).

Fianza. Es obligatoria y equivale a una mensualidad de renta en vivienda (art. 36.1). No se actualiza durante los cinco o siete primeros años (art. 36.2). Se puede pactar una garantía adicional de hasta dos mensualidades en contratos de hasta cinco o siete años (una en los temporales), pero nunca se puede obligar al inquilino a contratar un seguro de impago (art. 36.5). La fianza no devuelta devenga el interés legal pasado un mes desde la entrega de llaves (art. 36.4). Además, muchas comunidades obligan al propietario a depositarla en un organismo público: en Cataluña, en el Institut Català del Sòl en el plazo de dos meses (art. 3 de la Ley catalana 13/1996).

Cláusulas que conviene añadir (y las que no valen)

Conviene añadir:

1. Inventario y estado de la vivienda, con fotos fechadas. Al terminar, la ley pide un documento de finalización firmado por ambos; si no se firma, se presume que la vivienda se devolvió en buen estado (art. 36.7).
2. Gastos de comunidad y servicios: se pueden pasar al inquilino si se pacta por escrito y se fija su importe anual (art. 20.1). Los suministros con contador son siempre del inquilino (art. 20.4).
3. Cláusula de actualización con el índice expreso, si se quiere actualizar.
4. Necesidad del arrendador (art. 9.3), si el propietario persona física prevé necesitar la vivienda.
5. Obras y pequeñas reparaciones: las de conservación son del arrendador; las pequeñas por desgaste ordinario, del inquilino (art. 21).
6. Animales, subarriendo y cesión, que conviene dejar claros desde el principio.

No valen:

• Cobrar al inquilino los honorarios de la agencia o los gastos de formalización o renovación (art. 20.2).
• Imponerle tributos asociados a la vivienda, como el IBI, salvo que él sea el obligado tributario (art. 20.1).
• Exigir más de una mensualidad de renta por adelantado (art. 17.2) o un seguro de impago (art. 36.5).
• Renunciar a la prórroga obligatoria o acortar los plazos de preaviso que la ley da al inquilino (art. 6).

Modelo de contrato de alquiler de vivienda y firma digital

Un modelo genérico en PDF se queda viejo en cuanto cambia la ley, y en 2026 ha cambiado varias veces. El contrato correcto depende de datos concretos: si el propietario es persona física o jurídica, si la vivienda está en zona tensionada, en qué comunidad autónoma está y si el alquiler es habitual o temporal. Esa es la diferencia entre una plantilla para descargar y un contrato que se ajusta a tu caso.

Preguntas frecuentes

¿Dónde puedo descargar un modelo de contrato de arrendamiento de vivienda?

Hay plantillas en muchos sitios, pero un modelo descargado no sabe si la vivienda está en zona tensionada, si el propietario es empresa ni qué ha cambiado este año. Mejor partir de una plantilla actualizada y adaptarla a duración, renta, fianza, gastos y comunidad autónoma. Lexy genera el contrato con esos datos y permite firmarlo digitalmente.

¿Cuánto se puede subir el alquiler?

Una vez al año, solo si el contrato lo prevé y como máximo lo que varíe el IRAV del INE (art. 18 de la LAU). Para las actualizaciones entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, sin nuevo acuerdo, el tope es el 2 %, y no hay subida si la renta supera el índice de referencia de precios (Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación).

¿Qué tiene que tener un contrato de alquiler para ser legal?

La identidad de las partes, la vivienda, la duración y la renta inicial (art. 37 de la LAU). Un contrato verbal es válido, pero el inquilino puede exigirlo por escrito. Las cláusulas que empeoren sus derechos legales son nulas (art. 6).

¿Cuánto cobran por un contrato de alquiler?

Los honorarios de la agencia y los gastos de formalización los paga el propietario: no se pueden repercutir al inquilino (art. 20.2 de la LAU). Al inquilino solo se le cobran servicios opcionales que haya pedido por escrito, informado antes de su coste.

Normativa revisada el 13 de octubre de 2026. Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.

Equipo legal Lexy

Abogados que redactan y revisan las plantillas de Lexy y actualizan los contenidos cuando cambia la ley.