Fianza del alquiler en 2026: cuánto es, dónde se deposita y cuándo se devuelve

La fianza es la cantidad que más dudas genera en un alquiler, por un motivo sencillo: la ley estatal fija cuánto es y cuándo devenga intereses, pero dónde se deposita, en qué plazo y con qué sanciones lo decide cada comunidad autónoma. Y en octubre de 2026 cambiaron las garantías que se pueden pedir y apareció un documento nuevo al terminar el contrato. Esta guía lo ordena todo, para propietarios, inquilinos y agencias.

Cuánto es la fianza del alquiler en 2026

El art. 36.1 de la LAU dice que, al celebrar el contrato, «será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda».

Tres matices prácticos:

• Es en metálico. La fianza legal es dinero, no un aval. El aval o el depósito adicional son otra cosa: la garantía adicional.
• No se actualiza durante los primeros cinco años (siete si el propietario es persona jurídica). En cada prórroga posterior, el propietario puede pedir que se iguale a la renta vigente, y el inquilino que se reduzca si la renta bajó (art. 36.2).
• Vivienda temporal. Desde el Real Decreto-ley 29/2026, la LAU regula el «arrendamiento de vivienda temporal» dentro del arrendamiento de vivienda (art. 2.3), así que, a nuestro juicio, la fianza legal es de una mensualidad. Algunas páginas autonómicas todavía calculan la fianza de temporada con la regla antigua del uso distinto (dos mensualidades, a veces prorrateadas): si alquilas por temporada, confirma con el organismo de tu comunidad qué importe te piden depositar. Lo explicamos en la guía del contrato de alquiler de temporada.

Fianza, garantía adicional y seguro de impago

La fianza legal no es lo único que puede pedir el propietario. El art. 36.5 de la LAU, en la redacción vigente desde el 8 de octubre de 2026, permite pactar «una garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico», con límites:

• En vivienda, en contratos de hasta cinco años (siete si el propietario es persona jurídica), la garantía adicional no puede superar dos mensualidades.
• En vivienda temporal, una mensualidad.
• Y una frase nueva: «En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas».

Si te interesa la parte del seguro, quién lo paga y qué alternativas hay, la tienes en la guía del seguro de impago del alquiler.

Dónde se deposita la fianza: comunidad por comunidad

La LAU permite a las comunidades autónomas obligar al propietario a depositar la fianza, sin intereses, en la Administración autonómica o en el ente que designen, hasta que termine el contrato (disposición adicional tercera). Cada una ha decidido distinto:

En las comunidades con depósito, quien deposita es el propietario (o el subarrendador, si hay subarriendo). La fianza la sigue pagando el inquilino al propietario: el depósito es una obligación de este frente a la Administración. Plazos y modelos cambian a menudo; antes de firmar, confirma el trámite en la web oficial de tu comunidad que enlazamos al final.

¿Qué pasa si el casero no deposita la fianza?

Depende de la comunidad, porque son ellas las que sancionan. Dos ejemplos tomados de las propias administraciones:

• Madrid aplica recargos por depósito tardío (un 2 %, o un 5 % si ha pasado más de un año) y su ley de inspección y sanción prevé multas proporcionales a la fianza no depositada, que en los casos graves pueden alcanzar los 90.000 euros.
• Comunidad Valenciana: si la Administración detecta el incumplimiento, liquida la fianza con un recargo del 20 % más intereses de demora; si el propietario la deposita tarde por su cuenta, el recargo va del 5 % al 20 % según el retraso.

Para el inquilino, lo importante es esto: el contrato sigue siendo válido y su derecho a recuperar la fianza no depende de que el propietario la haya depositado. Si sospechas que no se depositó, puedes pedir al propietario el resguardo o consultar al organismo de tu comunidad.

Cuándo y cómo se devuelve la fianza

La regla estatal está en el art. 36.4 de la LAU: el saldo de la fianza que deba devolverse al inquilino al final del arriendo «devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución».

Es decir, la ley no obliga a devolverla el mismo día, pero tampoco permite retenerla indefinidamente: pasado un mes, el retraso tiene coste. El proceso razonable es:

1. Entrega de llaves con revisión conjunta de la vivienda, contadores y suministros.
2. Firma del documento de finalización del arrendamiento (lo vemos en la sección siguiente).
3. Liquidación por escrito: fianza recibida, menos descuentos justificados (con facturas o presupuestos), igual a saldo a devolver.
4. Devolución por transferencia del saldo.

El propietario, por su parte, recupera de la Administración lo que depositó siguiendo el trámite de su comunidad. En Madrid, por ejemplo, la solicitud se hace con el modelo 254 y el derecho prescribe a los cinco años del fin del contrato.

Qué se puede descontar de la fianza (y qué no)

La fianza garantiza el cumplimiento de las obligaciones del inquilino. Se puede descontar, con justificación:

• Rentas impagadas y cantidades cuyo pago asumió el inquilino (suministros, gastos pactados).
• Daños que vayan más allá del uso normal. El Código Civil obliga a devolver la finca «tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable» (art. 1561), y hace responsable al inquilino del deterioro salvo que pruebe que no fue culpa suya (art. 1563).

No se debería descontar:

• El desgaste ordinario: pintura envejecida, pequeñas marcas de uso, electrodomésticos que fallan por antigüedad.
• Gastos de agencia o de formalización del contrato, que la LAU prohíbe repercutir al inquilino «ni directa ni indirectamente» (art. 20.2).
• Importes globales sin justificar. Si no hay facturas, presupuestos o fotos, el descuento es difícil de sostener.

El documento de finalización del arrendamiento

Es la novedad práctica más importante para la fianza. Desde el 8 de octubre de 2026, el nuevo art. 36.7 de la LAU dice que, al terminar el contrato, «las partes deberán dejar constancia por escrito del estado de la vivienda en el momento de entrega de la posesión mediante un documento de finalización del arrendamiento firmado por ambas partes».

Y añade una presunción que cambia la carga de la prueba: si no se firma ese documento, o si se firma sin reflejar ningún desperfecto, «se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en estado adecuado de conservación».

Para el propietario, la conclusión es directa: sin documento de finalización, retener la fianza por daños se complica mucho. Para el inquilino, firmar ese documento con fotos fechadas es la mejor forma de recuperar la fianza entera. Y conviene que el contrato tenga desde el principio un inventario y reportaje fotográfico de entrada, porque el Código Civil presume que el inquilino recibió la vivienda en buen estado si no se dejó constancia (art. 1562).

¿Se puede usar la fianza para pagar el último mes?

Es una práctica habitual, pero la ley no la prevé. La fianza garantiza todo el contrato, incluidos los daños que solo se ven al entregar las llaves, así que el propietario no está obligado a aceptarla como pago de la última renta. Si el inquilino deja de pagar sin acuerdo, técnicamente hay un impago. Si las dos partes están de acuerdo, lo seguro es pactarlo por escrito, junto con la revisión de la vivienda y el documento de finalización.

Cláusulas de fianza que debería tener tu contrato

1. Importe de la fianza legal en número y letra, y fecha y forma de pago.
2. Garantía adicional, si la hay: tipo (depósito, aval bancario), importe dentro de los límites del art. 36.5 y cuándo se devuelve.
3. Depósito: compromiso del propietario de depositarla en el organismo de su comunidad, cuando sea obligatorio, y de entregar copia del resguardo.
4. Actualización de la fianza en las prórrogas a partir del quinto o séptimo año.
5. Inventario y estado de entrada, con fotos fechadas como anexo.
6. Procedimiento de salida: revisión conjunta, documento de finalización, liquidación por escrito y plazo de devolución.
7. Nada de seguro de impago obligatorio ni de honorarios de agencia a cargo del inquilino.

Todos estos puntos están en el contrato de alquiler de vivienda y, si el contrato termina antes de tiempo, en la guía de rescisión del contrato de alquiler. El contexto completo de la reforma está en la guía de la ley de vivienda 2026.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto hay que dar de fianza de alquiler?

Una mensualidad en vivienda y dos en local u otro uso distinto (art. 36.1 de la LAU). Aparte, se puede pactar una garantía adicional: hasta dos mensualidades en vivienda habitual de hasta cinco o siete años y una en vivienda temporal.

¿Cuántos meses de fianza se pueden pedir en un alquiler en 2026?

En vivienda habitual, tres como máximo entre fianza y garantía adicional; en vivienda temporal, dos. Y no se puede exigir seguro de impago (art. 36.5, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación).

¿Cuándo se debe devolver la fianza de un alquiler?

Al terminar el contrato, tras entregar las llaves y revisar la vivienda. Si pasa un mes sin devolverla, el saldo devenga el interés legal (art. 36.4 de la LAU).

¿Qué pasa si el casero no deposita la fianza?

Se expone a recargos y sanciones de su comunidad. El contrato sigue siendo válido y el inquilino conserva su derecho a recuperar la fianza. En Andalucía ya no hay que depositarla en contratos firmados desde el 24 de enero de 2026.

¿Puede el propietario quedarse con la fianza?

Solo lo necesario para cubrir deudas o daños que excedan el desgaste normal, y con justificación. Sin documento de finalización que recoja desperfectos, se presume que la vivienda se entregó en buen estado (art. 36.7 de la LAU).

¿Puedo dejar de pagar el último mes y que se quede la fianza?

La ley no lo prevé y, sin acuerdo, es un impago. Si las dos partes lo aceptan, pactadlo por escrito.

Normativa revisada el 20 de octubre de 2026: LAU en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823), pendiente de convalidación, Código Civil y páginas oficiales de depósito de fianzas del Ministerio de Vivienda, Incasòl, Comunidad de Madrid, AVRA, Generalitat Valenciana y Xunta de Galicia. Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.

Revisión jurídica

Mario Oller

Socio Legal y Litigación en OBN&

Revisa las guías sobre la vida del contrato de alquiler: rescisión, impagos y garantías.

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