Subida del alquiler en 2026: IRAV, tope del 2 % y cómo calcularla

En octubre de 2026 la pregunta «¿cuánto me pueden subir el alquiler?» tiene una respuesta nueva. Buena parte de lo que se encuentra en internet sigue hablando del Real Decreto-ley 8/2026, de marzo, o del IPC, y ninguna de las dos cosas sirve ya para calcular una actualización. Esta guía explica las reglas vigentes a 13 de octubre de 2026, con un ejemplo de cálculo, y vale tanto para quien alquila como para la agencia que gestiona los recibos. Las reglas generales del contrato están en la guía del contrato de alquiler de vivienda.

Las tres reglas que deciden cuánto sube tu alquiler

1. Sin cláusula no hay subida. El art. 18.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026, es tajante: «En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos». Si tu contrato no dice nada, la renta se queda como está durante toda su vigencia, prórrogas incluidas.

2. Con cláusula, nunca más que el IRAV. La actualización solo se aplica en la fecha en que se cumple cada año de contrato y, «en todo caso», el incremento no puede superar la variación del IRAV, tomando el último índice publicado en esa fecha. Si la cláusula habla de «actualizar la renta» sin decir con qué índice, se aplica directamente el IRAV.

3. Hasta el 31 de diciembre de 2027, tope del 2 %. Para las anualidades que se cumplan entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, la disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026 añade dos límites: si la renta es superior al límite máximo del sistema de índices de precios de referencia, no procede ningún incremento; en los demás casos, la subida será la que se pacte de nuevo y, a falta de ese nuevo pacto, no podrá superar el 2 %.

La consecuencia práctica: sin un acuerdo nuevo, la subida máxima es la menor de dos cifras, el IRAV y el 2 %. Con el IRAV de agosto en el 2,47 %, el límite efectivo hoy es el 2 %.

Qué es el IRAV y cuánto vale hoy

El IRAV es el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda. Lo creó la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, que añadió a la LAU una disposición adicional undécima encargando al INE definir un índice que sirviera de «límite de referencia» para evitar «incrementos desproporcionados en la renta». Según la metodología del INE, se calcula cada mes como el menor de tres valores: la variación anual del IPC, la del IPC subyacente y una tasa que corrige ambas cuando se alejan de la inflación a medio plazo. Por eso suele quedar por debajo del IPC cuando los precios se disparan.

Últimos valores publicados por el INE (variación anual):

• Agosto de 2026: 2,47 % (publicado el 15 de septiembre de 2026)
• Julio de 2026: 2,49 %
• Junio de 2026: 2,44 %
• Mayo de 2026: 2,48 %

El INE lo publica a mediados del mes siguiente. El dato de septiembre sale el 14 de octubre de 2026 y el de octubre, el 13 de noviembre. Para cada actualización se usa el último índice publicado en la fecha en que el contrato cumple años, no el del mes del aniversario: si tu contrato cumple el 10 de noviembre, el último publicado ese día será el de septiembre.

Cómo calcular la subida paso a paso

Si prefieres no hacer cuentas, la calculadora de subida del alquiler toma el IRAV del INE actualizado y aplica estas reglas por ti. Para entender qué hace, pongamos un piso alquilado por 900 euros al mes cuyo contrato, firmado en noviembre de 2024 con cláusula de actualización anual por el IRAV, cumple años el 10 de noviembre de 2026. No hay un acuerdo nuevo entre las partes y la renta no supera el límite del sistema de índices de referencia.

1. ¿Hay cláusula? Sí, así que puede haber actualización.
2. ¿Qué índice se usa? El último IRAV publicado el 10 de noviembre de 2026, que será el de septiembre (se publica el 14 de octubre). Supongamos que repite el 2,47 % de agosto.
3. ¿Se aplica el tope del 2 %? Sí: la anualidad cae entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 y no hay nuevo pacto. El límite es la menor de las dos cifras: 2 %.
4. Cálculo: 900 × 2 % = 18 euros. La nueva renta será de 918 euros.
5. ¿Desde cuándo? Desde el mes siguiente a la notificación por escrito (art. 18.2 de la LAU). Si se notifica en noviembre, se cobra en diciembre.

Si el IRAV de septiembre saliera por debajo del 2 %, por ejemplo un 1,9 %, la subida máxima sería ese 1,9 %: el tope del 2 % es un límite añadido, no un derecho a subir un 2 %.

Contratos antiguos con IPC: qué índice se aplica ahora

Muchos contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 dicen que la renta se actualiza «según el IPC». La disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023, en la redacción que le da el Real Decreto-ley 29/2026, dice que esos contratos se actualizarán con el límite máximo del IRAV y de la nueva redacción del art. 18.1 de la LAU. Es decir, se aplica el índice pactado, pero si el IPC sube más que el IRAV, manda el IRAV. Y hasta el 31 de diciembre de 2027 también juega el tope del 2 %, porque la disposición final sexta se refiere a cualquier contrato de vivienda sujeto a la LAU.

En el resto de cuestiones, esos contratos siguen con el régimen vigente cuando se firmaron. Si gestionas una cartera de alquileres, conviene revisar contrato por contrato qué índice se pactó y en qué fecha cumple cada uno.

Cómo se comunica la subida (y qué hacer si te suben de más)

El art. 18.2 de la LAU no exige un preaviso de 30 días ni ningún otro plazo, aunque a menudo se lea lo contrario. Exige que la parte interesada notifique la actualización por escrito, indicando el porcentaje aplicado, y que el inquilino reciba, si lo pide, el certificado del INE. La renta actualizada se puede cobrar desde el mes siguiente a la notificación. La ley admite como notificación válida una nota en el recibo de la mensualidad anterior.

Si te aplican una subida por encima de lo permitido:

• Pide por escrito el cálculo: índice usado, mes de referencia y porcentaje.
• Paga la renta que corresponde y deja constancia por escrito de por qué no pagas la diferencia. Dejar de pagar la renta entera es otra cosa: puede ser causa de resolución del contrato.
• Recuerda que los pactos que empeoran tus derechos como inquilino son nulos (art. 6 de la LAU): una cláusula que permita subir por encima del IRAV no se aplica en lo que exceda.

Si en lugar de prorrogar se firma un contrato nuevo, ya no hablamos de actualización: la renta inicial es libre, salvo en zonas de mercado residencial tensionado (art. 17.6 y 17.7 de la LAU) y en los contratos de temporada sucesivos sobre la misma vivienda, cuya renta no puede subir más que el IRAV (art. 17.8). Qué pasa al final del contrato está en la guía de la prórroga del contrato de alquiler y en la del contrato de alquiler de temporada.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es el IRAV para 2026?

No hay un IRAV anual: el INE lo publica cada mes y se usa el último publicado cuando el contrato cumple años. A 13 de octubre de 2026 el último es el de agosto, un 2,47 %; el de septiembre se publica el 14 de octubre. Hasta el 31 de diciembre de 2027, sin nuevo acuerdo, la subida además no puede pasar del 2 %.

¿Cuánto le puedo subir el alquiler a mi inquilino?

Lo que diga la cláusula de actualización, una vez al año y con el límite del IRAV. Sin cláusula, nada. Entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, sin nuevo acuerdo, como máximo el 2 %, y nada si la renta supera el límite del sistema estatal de índices de precios de referencia.

¿Qué decreto prorroga los alquileres en 2026?

El Real Decreto-ley 29/2026, disposición final quinta: prórroga extraordinaria de hasta dos años, a petición del inquilino, para contratos vigentes el 8 de octubre de 2026 cuya prórroga obligatoria acabe antes del 31 de diciembre de 2028 (o que terminen la tácita), si está al corriente de pago los ocho meses anteriores. Está en vigor y pendiente de convalidación. El detalle, en la guía de la prórroga del contrato de alquiler.

¿Con cuánta antelación hay que avisar de la subida del alquiler?

La ley no fija un preaviso. La renta actualizada se cobra desde el mes siguiente a la notificación por escrito con el porcentaje aplicado; vale una nota en el recibo anterior (art. 18.2 de la LAU).

Normativa revisada el 13 de octubre de 2026: LAU en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823), pendiente de convalidación, y datos del IRAV del INE publicados hasta el 15 de septiembre de 2026. Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.

Revisión jurídica

Andrés Pedreda

Socio Inmobiliario y Litigación en OBN&

Redacta los contratos base de Lexy y revisa las guías de alquiler, compraventa, arras y reserva.

Ver ficha y formación