Prórroga del contrato de alquiler: plazos y subida de renta
Prórroga obligatoria, tácita y extraordinaria del alquiler de vivienda: cuántos años, qué avisos hay que dar y cuánto puede subir la renta al renovar.
En un alquiler de vivienda habitual hay tres tipos de prórroga. La obligatoria: si el contrato dura menos de 5 años (7 si el propietario es una empresa), se renueva cada año hasta ese mínimo y solo el inquilino puede pararla, avisando con 30 días. La tácita: cumplido ese mínimo, si el propietario no avisa con 4 meses o el inquilino con 2, el contrato sigue año a año hasta 3 años más. Y las extraordinarias, que pide el inquilino en casos concretos (zona tensionada, vulnerabilidad y la nueva prórroga de 2026). Al prorrogarse, la renta solo sube lo que diga la cláusula de actualización, con el límite del índice del INE.
«Se me acaba el contrato, ¿me tengo que ir?» Casi siempre, no: la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) alarga el contrato de vivienda habitual aunque nadie firme nada. Aquí verás cuánto, qué avisos hay que dar y qué ha cambiado en octubre de 2026. Las reglas generales del contrato están en la guía del contrato de alquiler de vivienda.
Prórroga obligatoria y prórroga tácita: la diferencia
La prórroga obligatoria cubre los primeros años del contrato. La duración se pacta libremente, pero si es inferior a cinco años, o a siete si el arrendador es persona jurídica, al vencer se prorroga por plazos anuales hasta alcanzar ese mínimo (art. 9.1). Es obligatoria solo para el propietario: el inquilino puede no renovar avisando con al menos 30 días de antelación al final del contrato o de cualquier anualidad.
La única salida del propietario persona física es la necesidad de la vivienda para él o para familiares en primer grado (o el cónyuge tras una sentencia de separación, divorcio o nulidad), y solo si se escribió en el contrato al firmarlo. Tiene que avisar con dos meses y no puede hacerlo antes de que pase el primer año (art. 9.3).
La prórroga tácita llega después. Cumplidos los cinco o siete años, si ninguna de las partes ha comunicado su voluntad de no renovar en plazo, el contrato se prorroga obligatoriamente por años hasta un máximo de tres años más. Durante esos tres años el inquilino puede marcharse al final de cada anualidad avisando con un mes de antelación (art. 10.1).
En ambos casos, al contrato prorrogado se le sigue aplicando el mismo régimen legal y las mismas cláusulas (art. 10.4).
Cuándo avisar para no renovar (plazos del propietario y del inquilino)
| Momento | Quién y con qué antelación | Base legal |
|---|---|---|
| Durante la prórroga obligatoria | Solo el inquilino: 30 días antes del vencimiento o de la anualidad | Art. 9.1 LAU |
| Necesidad del propietario | Propietario persona física: 2 meses antes, pasado el primer año y si consta en el contrato | Art. 9.3 LAU |
| Fin del plazo mínimo (5 o 7 años) | Propietario: 4 meses antes. Inquilino: 2 meses antes | Art. 10.1 LAU |
| Durante la prórroga tácita | Inquilino: 1 mes antes del fin de cada anualidad | Art. 10.1 LAU |
El aviso tiene que poder probarse: burofax con certificación de texto, correo electrónico certificado o un documento firmado por la otra parte.
Cuánto puede subir la renta al renovar
Hay que distinguir dos situaciones.
Si el contrato se prorroga (obligatoria, tácita o extraordinaria), no es un contrato nuevo: la renta solo cambia por la actualización anual, y solo si el contrato la prevé. La subida no puede superar la variación del IRAV, el índice de referencia para la actualización de los alquileres de vivienda que publica el INE (art. 18.1). Además, para las actualizaciones que toquen entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, el Real Decreto-ley 29/2026 fija que, si no hay un nuevo acuerdo, la subida no puede pasar del 2 %, y que no hay subida si la renta ya supera el límite del sistema de índices de referencia de precios (disposición final sexta). La fianza no se actualiza durante los cinco o siete primeros años; después, en cada prórroga, puede ajustarse a una mensualidad de la renta vigente (art. 36.2).
Si se firma un contrato nuevo, la renta se pacta libremente, salvo en zona de mercado residencial tensionado: ahí no puede superar la última renta de los cinco años anteriores, actualizada, salvo un incremento de hasta el 10 % en supuestos tasados (art. 17.6), y si el propietario es gran tenedor, el tope es el índice de referencia de precios (art. 17.7). Recuerda que los gastos de renovación del contrato no se pueden cobrar al inquilino (art. 20.2).
Prórrogas extraordinarias y zonas tensionadas
Además de las anteriores, el inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria al terminar la prórroga obligatoria o la tácita, en tres casos:
- Vulnerabilidad: hasta un año si acredita una situación de vulnerabilidad social y económica con un informe de los servicios sociales del último año. El propietario debe aceptarla si es gran tenedor (art. 10.2).
- Zona tensionada: hasta tres años, por plazos anuales, si la vivienda está en una zona declarada y vigente. El propietario debe aceptarla salvo que se pacten otras condiciones, se firme un contrato nuevo respetando los límites de renta o haya comunicado su necesidad de la vivienda conforme al art. 9.3 (art. 10.3).
- Prórroga de 2026: hasta dos años más, por plazos anuales, en contratos vigentes el 8 de octubre de 2026 cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028, o que terminen su prórroga tácita, si el inquilino está al corriente del pago y lo ha estado los ocho meses anteriores. No procede si se renueva o se firma un nuevo contrato con una renta al menos un 5 % inferior, y cede ante la de zona tensionada, que se aplica con preferencia (disposición final quinta del Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación).
Modelo de aviso o addenda de prórroga
Aviso de no renovación. Debe incluir: nombre de las partes, dirección de la vivienda y fecha del contrato; la fecha de vencimiento a la que se refiere; la voluntad clara de no renovar; si es el propietario que alega necesidad, la causa y el familiar que ocupará la vivienda; y fecha y firma.
Addenda de prórroga. Si las partes quieren seguir más allá de lo que da la ley, o fijar condiciones de la continuación, basta un documento firmado que identifique el contrato original, el nuevo plazo, la renta y su actualización, y que el resto de cláusulas siguen igual. Lo que empeore los derechos legales del inquilino no vale (art. 6).
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Preguntas frecuentes
¿Es posible prorrogar un contrato de alquiler?
Sí, y muchas veces ocurre por ley: hasta los cinco o siete años, salvo que el inquilino avise con 30 días (art. 9.1 de la LAU), y después hasta tres años más si nadie avisa a tiempo (art. 10.1). También se puede pactar por escrito.
¿Es legal un contrato de alquiler por un año?
Sí. Pero en vivienda habitual, al cumplir el año se prorroga obligatoriamente para el propietario hasta los cinco o siete años; solo el inquilino puede no seguir, avisando con 30 días (art. 9.1 de la LAU).
¿Qué implica la prórroga de los alquileres?
Que el contrato continúa con la misma renta (más la actualización anual pactada) y las mismas cláusulas (art. 10.4 de la LAU). Pasados los cinco o siete primeros años, en cada prórroga la fianza puede ajustarse a una mensualidad de la renta vigente (art. 36.2).
¿Cuánto me puede subir el alquiler al renovar contrato?
En una prórroga, solo la actualización pactada con el límite del IRAV (art. 18); entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, sin nuevo acuerdo, como máximo un 2 % (Real Decreto-ley 29/2026). En un contrato nuevo, la renta es libre salvo en zonas tensionadas (art. 17.6 y 17.7).
Normativa revisada el 13 de octubre de 2026. Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.
Abogados que redactan y revisan las plantillas de Lexy y actualizan los contenidos cuando cambia la ley.