Seguro de impago del alquiler: ya no se puede exigir al inquilino

Si buscas «seguro de impago de alquiler», casi todo lo que encontrarás son aseguradoras explicando su producto. Ninguna te dirá lo más importante de octubre de 2026: que ese seguro ya no se le puede imponer al inquilino. Esta guía está escrita para los tres lados de la operación: el propietario que quiere protegerse, el inquilino al que se lo piden y la agencia que redacta el contrato.

Qué es un seguro de impago y qué suele cubrir

Es un seguro que contrata quien alquila una vivienda para que, si el inquilino deja de pagar, la aseguradora le adelante las rentas durante un número de meses y asuma los gastos de abogado y procurador para reclamar la deuda o recuperar la vivienda. Muchas pólizas añaden coberturas por daños causados por el inquilino o por suministros impagados, con sus límites y franquicias.

Antes de contratar, la aseguradora suele estudiar la solvencia del inquilino: nóminas, contrato de trabajo, declaración de la renta o ficheros de morosidad. Por eso, en la práctica, el seguro acaba condicionando quién consigue el piso.

Qué ha cambiado en octubre de 2026

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, en vigor desde el 8 de octubre, dio nueva redacción al apartado 5 del art. 36 de la LAU. Ahora dice:

«Las partes podrán pactar una garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas.»

Tres consecuencias prácticas:

1. Si el propietario quiere un seguro de impago, lo contrata y lo paga él. Nada impide tenerlo; lo que no se puede es trasladar su contratación al inquilino como requisito.
2. El inquilino puede contratarlo si quiere. La ley prohíbe exigirlo, no que alguien lo contrate libremente. Pero si se le presenta como condición para firmar, ya no es libre.
3. «Otras coberturas análogas». La norma no define qué entra aquí. A nuestro juicio, alcanza a productos que cumplen la misma función que el seguro de impago y que se imponen al inquilino, aunque se llamen de otra forma. Un aval bancario o un depósito no son un seguro: son garantías adicionales, con el límite que veremos.

Además, el art. 6 de la LAU declara nulas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del título de vivienda, así que una cláusula que obligue al inquilino a contratar el seguro no se puede aplicar.

Qué garantías sí puede pedir el propietario

La LAU sigue permitiendo protegerse frente al impago, con límites claros:

• Fianza legal: una mensualidad de renta en metálico en el alquiler de vivienda (art. 36.1). Es obligatoria y, en muchas comunidades, hay que depositarla en un organismo público. En Cataluña, en el INCASÒL (Ley catalana 13/1996).
• Garantía adicional: se puede pactar un depósito, un aval bancario u otra garantía además de la fianza. En contratos de vivienda de hasta cinco años, o siete si el propietario es persona jurídica, no puede superar dos mensualidades de renta; en los de vivienda temporal, una (art. 36.5).
• Selección del inquilino: el propietario puede pedir documentación que acredite la solvencia, respetando la normativa de protección de datos.

Tampoco se pueden cobrar al inquilino los gastos de agencia

Es la otra puerta por la que a veces entraba el coste del seguro. El art. 20.2 de la LAU dice que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato «no podrán ser repercutidos al arrendatario, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación», e incluye los de preparación, gestión, novación o renovación del contrato. Cualquier otro servicio no esencial solo puede cobrarse al inquilino si lo ha pedido expresamente por escrito, después de ser informado de que es opcional y de su coste.

Para las agencias, la conclusión es directa: la póliza de impago no puede aparecer como requisito ni como un concepto más de la factura al inquilino.

Si eres propietario, agencia o inquilino: qué hacer ahora

Propietario. Si quieres la tranquilidad del seguro, contrátalo a tu nombre e inclúyelo en el cálculo de rentabilidad del alquiler. El Reglamento del IRPF permite deducir de los rendimientos del alquiler las primas de seguros «sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos», como los de responsabilidad civil, incendio o robo, «u otros de naturaleza análoga» (art. 13.f); confirma con tu asesor si tu póliza de impago encaja.

Agencia. Revisa hoy tus plantillas y tus anuncios: quita cualquier cláusula que obligue al inquilino a contratar un seguro, ajusta la garantía adicional a dos mensualidades (una en temporal) y no repercutas honorarios. Si trabajas con propietarios que exigían el seguro al inquilino, explícales el cambio por escrito. Para las altas nuevas, el contrato de alquiler de vivienda y el contrato de alquiler de temporada recogen ya la redacción vigente.

Inquilino. Si te piden contratar el seguro para alquilar, pide por escrito que se retire esa condición y conserva el anuncio y los mensajes. Puedes ofrecer en su lugar la garantía adicional que permite la ley. Si ya firmaste un contrato posterior al 8 de octubre de 2026 con esa obligación, la cláusula no te vincula; si es anterior, consulta antes de dejar de pagar.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga el seguro de impago del alquiler?

El propietario, si quiere tenerlo. Desde el 8 de octubre de 2026 no se puede exigir al inquilino (art. 36.5 de la LAU, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación). El inquilino puede contratarlo voluntariamente, pero no como condición para alquilar.

¿Qué garantías puede pedir el propietario en lugar del seguro?

La fianza de una mensualidad y, si se pacta, una garantía adicional (depósito o aval) de hasta dos mensualidades en vivienda habitual con contrato de hasta cinco o siete años, y de una en vivienda temporal.

¿Se aplica la prohibición a los contratos firmados antes del 8 de octubre de 2026?

El decreto no tiene una regla transitoria para este punto. Es seguro que no se puede exigir en contratos firmados desde esa fecha; para contratos anteriores con el seguro ya contratado por el inquilino, pide consejo antes de actuar.

¿Cuánto cuesta un seguro de impago de alquiler?

No hay un precio legal: depende de la aseguradora, de la renta, de los meses cubiertos, de la defensa jurídica y de las franquicias. Compara coberturas, no solo precio.

Normativa revisada el 13 de octubre de 2026: LAU en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823), pendiente de convalidación, y art. 13 del Reglamento del IRPF (RD 439/2007). Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.

Revisión jurídica

Mario Oller

Socio Legal y Litigación en OBN&

Revisa las guías sobre la vida del contrato de alquiler: rescisión, impagos y garantías.

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