Zona tensionada: qué es, qué municipios lo son en 2026 y cuánto puede subir el alquiler

«¿Mi piso está en zona tensionada?» es la pregunta que decide cuánto puedes cobrar o cuánto te pueden subir. La respuesta no está en ningún mapa único: hay que mirar las resoluciones que publica el Ministerio de Vivienda cada trimestre y, en algunas comunidades, bajar al nivel de barrio. Aquí tienes la lista actualizada a 20 de octubre de 2026, qué limita la declaración y cómo reflejarlo en el contrato.

Qué es una zona tensionada y cómo se declara

La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, permite a las administraciones competentes en vivienda (las comunidades autónomas) declarar zonas de mercado residencial tensionado cuando exista «un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible». Según su art. 18:

• La declaración exige una memoria que justifique, con datos objetivos, que se da al menos una de estas circunstancias: que la carga media de la hipoteca o del alquiler, más gastos y suministros básicos, supere el 30 % de los ingresos medios de los hogares; o que el precio de compra o alquiler haya crecido en los cinco años anteriores al menos tres puntos porcentuales más que el IPC de la comunidad.
• Hay un procedimiento previo con información pública, y la comunidad debe aprobar un plan de medidas para corregir el desequilibrio.
• La declaración dura tres años y puede prorrogarse anualmente si persisten las circunstancias.
• El Ministerio publica cada trimestre en el BOE una resolución con la relación de zonas declaradas, su vigencia, la definición de gran tenedor que se aplica en cada una y si se extiende el tope del índice a las viviendas sin contrato en los últimos cinco años.

Que una comunidad no declare zonas es una decisión suya: sin declaración, no se aplican los límites de renta de este régimen.

Qué municipios son zona tensionada en 2026

Esta es la relación que resulta de las resoluciones trimestrales del Ministerio publicadas entre marzo de 2024 y julio de 2026 (todas las que constan en el BOE desde la primera). La del tercer trimestre de 2026 aún no se ha publicado a 20 de octubre.

Tres avisos prácticos. Primero, en Asturias y en Vitoria-Gasteiz la declaración no cubre todo el municipio: comprueba que tu calle está dentro del ámbito. Segundo, las declaraciones de Cataluña de 2024 vencen en 2027 si no se prorrogan. Tercero, la lista cambia cada trimestre: antes de firmar, consulta la última resolución en el BOE.

Qué pasa si declaran tu zona tensionada

1. Tope a la renta de los contratos nuevos (art. 17.6 de la LAU). La renta pactada al inicio no puede superar la del último contrato de vivienda vigente en los últimos cinco años en esa vivienda, una vez aplicada su actualización anual. Tampoco se pueden añadir gastos, cuotas o tributos que no se repercutían en el contrato anterior. Solo se puede subir hasta un 10 % más si en los dos años anteriores se terminó una rehabilitación, una mejora energética que ahorre al menos un 30 % de energía primaria no renovable o una mejora de accesibilidad, o si el contrato se firma por diez años o más (o con un derecho de prórroga del inquilino de ese plazo).

2. Tope del índice para grandes tenedores (art. 17.7). Si el propietario es gran tenedor, la renta inicial no puede superar el límite del sistema de índices de precios de referencia para esa vivienda. El mismo tope se aplica a las viviendas sin contrato en los últimos cinco años si la declaración de la zona lo prevé, algo que el Ministerio indica en cada resolución.

3. Prórroga extraordinaria de hasta tres años. Cuando termina la prórroga obligatoria o la tácita y el propietario no renueva, el inquilino puede pedir prorrogar por plazos anuales hasta tres años en las mismas condiciones. El propietario debe aceptarla salvo pacto distinto, contrato nuevo con los límites de renta o necesidad de la vivienda para sí o su familia comunicada en plazo (hoy art. 10.3 de la LAU; desde el 15 de noviembre de 2026, art. 10.6 en la redacción del Real Decreto-ley 28/2026, pendiente de convalidación).

4. Anuncios con el índice. Desde el 8 de octubre de 2026, toda oferta de alquiler de una vivienda en zona tensionada debe incluir el índice de referencia, el límite de renta aplicable y la condición de gran tenedor del arrendador si lo es (art. 20 del Real Decreto-ley 29/2026).

5. Más reducción en el IRPF. Para contratos de vivienda habitual firmados desde el 1 de diciembre de 2026, la reducción del rendimiento del alquiler puede llegar al 90 % en zona tensionada, o al 95 % si además el inquilino tiene entre 18 y 35 años, en los supuestos del art. 23.2 de la Ley del IRPF.

6. Obligaciones de información para grandes tenedores. La comunidad puede exigirles que colaboren y faciliten datos sobre el uso y destino de sus viviendas en la zona (art. 19 de la Ley 12/2023).

Cuánto puede subir el alquiler en una zona tensionada

Hay que distinguir dos momentos:

• Durante el contrato. Si no hay pacto expreso de actualización, no sube. Si lo hay, el incremento anual no puede superar el IRAV (art. 18.1). Y en las actualizaciones que toquen entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, sin un nuevo acuerdo la subida máxima es del 2 %, y ninguna si la renta supera el límite del índice de referencia (disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026). Esto vale dentro y fuera de las zonas tensionadas. Puedes calcularlo con la herramienta de subida del alquiler y entender el índice en la guía del IRAV.
• Al firmar un contrato nuevo. Se aplican los topes del art. 17.6 (renta anterior) y 17.7 (índice, para grandes tenedores). En los alquileres de habitaciones, la suma de rentas no puede superar la del piso entero y debe respetar esos mismos límites (art. 17.9); en la vivienda temporal, los contratos sucesivos en la misma vivienda no pueden subir más que el IRAV (art. 17.8).

Gran tenedor en zona tensionada: el umbral baja a cinco

Desde el 8 de octubre de 2026, gran tenedor es, con carácter general, quien tiene más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² construidos de ese uso, sin contar garajes ni trasteros (art. 3.k de la Ley 12/2023, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026). Pero la declaración de una zona puede rebajarlo a cinco o más inmuebles en ese ámbito, y muchas lo hacen: las de Cataluña, la de Santiago de Compostela y declaraciones vascas como las de Errenteria o Basauri. Por eso un propietario con seis pisos en Barcelona es gran tenedor a efectos del tope del índice, y con seis pisos en Madrid no. La condición se acredita con certificación del Registro de la Propiedad. Más detalle en la guía del gran tenedor.

Cataluña: el índice de referencia y lo que debe decir el contrato

Cataluña es la comunidad con más municipios declarados y tiene además reglas propias en la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda:

• En zona tensionada, el contrato debe hacer constar la renta del contrato anterior o el precio de referencia que corresponda, si el propietario es gran tenedor y la finalidad del arrendamiento (art. 66.2, en la redacción del Decreto-ley catalán 1/2025).
• Los alquileres temporales por trabajo, estudios o salud siguen las reglas de la vivienda en la fijación de la renta, lo que incluye los límites de zona tensionada (art. 66 bis), y la suma de rentas por habitaciones está limitada (art. 66 ter), los dos introducidos por la Ley catalana 11/2025 y recurridos ante el Tribunal Constitucional sin que conste su suspensión.
• La fianza se deposita en el INCASÒL.

Para conocer el índice de referencia de una vivienda concreta, el sistema oficial del Estado es el sistema estatal de referencia del precio del alquiler del Ministerio de Vivienda (serpavi.mivau.gob.es), que asigna a cada vivienda un rango de valores: el Real Decreto-ley 28/2026 habla del «rango individualizado que corresponda a la vivienda arrendada».

Cómo reflejarlo en el contrato

1. Declaración de la ubicación: si la vivienda está en zona tensionada, con la resolución que la declara.
2. Renta del contrato anterior de los últimos cinco años y su actualización, o la declaración de que no hubo contrato.
3. Condición de gran tenedor del propietario, conforme a la definición de esa zona.
4. Índice de referencia de la vivienda cuando sea el límite aplicable, con la fecha de consulta.
5. Justificación del incremento del 10 %, si se aplica, con la documentación de la obra o el certificado energético.
6. Cláusula de actualización con el IRAV como límite y la referencia al tope extraordinario vigente.
7. Gastos repercutibles, solo los que ya se repercutían en el contrato anterior.

Las reglas generales del contrato están en la guía del contrato de alquiler de vivienda, y todo lo que cambió en octubre de 2026, en la de la ley de vivienda 2026.

Preguntas frecuentes

¿Qué es una zona tensionada?

Un ámbito que la comunidad autónoma declara porque el coste de la vivienda supera el 30 % de los ingresos medios o los precios han crecido al menos tres puntos más que el IPC en cinco años (art. 18 de la Ley 12/2023). Dura tres años, prorrogables.

¿Qué pasa si declaran mi municipio zona tensionada?

En contratos nuevos, la renta no puede superar la anterior actualizada (o el índice, si el propietario es gran tenedor); el inquilino puede pedir una prórroga de hasta tres años; los anuncios deben incluir el índice, y el IRPF puede dar una reducción mayor.

¿Cuánto puede subir el alquiler en una zona tensionada?

Durante el contrato, como máximo el IRAV, y hasta el 31 de diciembre de 2027, sin nuevo acuerdo, el 2 % (nada si la renta supera el índice). En contratos nuevos, los límites del art. 17.6 y 17.7 de la LAU.

¿Hay zonas tensionadas en Madrid en 2026?

No. La Comunidad de Madrid no figura en ninguna de las resoluciones del Ministerio publicadas entre marzo de 2024 y julio de 2026.

¿Cómo sé si mi vivienda está en zona tensionada y cuál es su índice de referencia?

Consulta la última resolución trimestral del Ministerio en el BOE y la declaración de tu comunidad. El índice de tu vivienda está en el sistema estatal de referencia del Ministerio (serpavi.mivau.gob.es).

Normativa revisada el 20 de octubre de 2026: Ley 12/2023, arts. 3.k, 18 y 19; LAU, arts. 10, 17 y 18, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823) y, para el art. 10 desde el 15-11-2026, del Real Decreto-ley 28/2026 (BOE-A-2026-20822), ambos pendientes de convalidación; resoluciones trimestrales de la Secretaría de Estado de Vivienda de 2024 a 2026 (BOE-A-2024-5214, BOE-A-2024-20576, BOE-A-2025-1721, BOE-A-2025-8636, BOE-A-2025-15728, BOE-A-2025-21901, BOE-A-2026-2448, BOE-A-2026-9175 y BOE-A-2026-16532). Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.

Revisión jurídica

Andrés Pedreda

Socio Inmobiliario y Litigación en OBN&

Redacta los contratos base de Lexy y revisa las guías de alquiler, compraventa, arras y reserva.

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