Ley de vivienda 2026: qué cambian los RDL 28/2026 y 29/2026 en los contratos de alquiler

Octubre de 2026 ha sido el mes más intenso para el alquiler desde la Ley 12/2023. El 29 de septiembre se aprobaron los reales decretos-ley 26/2026 y 27/2026; el Congreso los derogó el 2 de octubre; y el 6 de octubre el Gobierno aprobó otros dos, el 28/2026 y el 29/2026, que recuperan buena parte de su contenido. Si tienes contratos firmados, plantillas en tu agencia o vas a alquilar en las próximas semanas, esto es lo que cambia, ordenado por lo que afecta a cada contrato.

Qué es la «ley de vivienda 2026» y cuándo entra en vigor

• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Sigue siendo la ley de referencia: zonas tensionadas, gran tenedor, índice de referencia de precios. El Real Decreto-ley 29/2026 la modifica en dos puntos.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE de 7 de octubre): medidas sobre función social de la vivienda, especulación, alquiler, desahucios, fiscalidad y vivienda asequible. En vigor desde el 8 de octubre de 2026, salvo las disposiciones con fecha propia.
• Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE de 7 de octubre): nueva redacción del art. 10 de la LAU, la prórroga de los contratos de vivienda habitual. Entra en vigor el 15 de noviembre de 2026 (disposición final segunda).
• Real Decreto 326/2026, de 22 de abril, que regula el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030: es el marco de ayudas, no cambia los contratos entre particulares.

Qué cambia en el alquiler de vivienda habitual (RDL 29/2026)

Actualización de la renta (art. 18.1 de la LAU). Si el contrato no pacta expresamente una actualización, la renta no se actualiza. Si se pacta un mecanismo sin decir qué índice, se aplica el IRAV, y en todo caso la subida anual no puede superar la variación del IRAV.

Tope extraordinario hasta el 31 de diciembre de 2027 (disposición final sexta). En las actualizaciones que toquen en ese periodo: si la renta supera el límite del sistema de índices de precios de referencia, no hay subida; en los demás casos, la que pacten de nuevo las partes y, a falta de acuerdo, un máximo del 2 %. Puedes calcular la tuya con la herramienta de subida del alquiler y entender el índice en la guía del IRAV.

Prórroga extraordinaria de hasta dos años (disposición final quinta). Para contratos vigentes el 8 de octubre de 2026 cuya prórroga obligatoria acabe antes del 31 de diciembre de 2028, o que terminen su prórroga tácita o su tácita reconducción, el inquilino puede pedir una prórroga por plazos anuales de hasta dos años, con las mismas condiciones, si está al corriente de pago y lo ha estado los ocho meses anteriores. El propietario debe aceptarla salvo pacto distinto, contrato nuevo, necesidad de la vivienda para sí o su familia comunicada conforme al art. 9.3, o una renovación con una renta al menos un 5 % inferior. Detalle en la guía de la prórroga del contrato de alquiler.

Garantías y gastos. Fianza de una mensualidad, garantía adicional de dos como máximo (una en vivienda temporal) y prohibición de exigir al inquilino un seguro de impago (art. 36.5); los gastos de agencia y formalización, también en la renovación, son del propietario (art. 20.2). Lo contamos en la guía del seguro de impago.

Reparaciones (art. 21.5). Si el propietario no hace las reparaciones necesarias tras ser requerido, el inquilino puede hacerlas y descontar el coste de la renta en los términos del nuevo apartado.

Uso como vivienda. El propietario puede resolver el contrato si la vivienda deja de destinarse de forma primordial a satisfacer la necesidad de vivienda del inquilino o de quienes vivan con él (art. 27.2.f).

Todas estas reglas ya están integradas en la guía del contrato de alquiler de vivienda.

Temporada y habitaciones: el cambio de fondo

El preámbulo del Real Decreto-ley 29/2026 lo dice sin rodeos: se trata de evitar que el alquiler de temporada y el de habitaciones se usen para eludir la Ley 12/2023.

• Vivienda temporal (arts. 2.3, 7.2 y 9 bis): solo cuando el inquilino está temporalmente desplazado de su domicilio por una causa justificada y acreditable, que debe constar en el contrato y probar el propietario. Más de 31 días y, por regla general, no más de 12 meses. Si falta la causa, es vivienda habitual desde la firma. Guía completa: contrato de alquiler de temporada.
• Habitaciones (arts. 2.1 y 17.9): la habitación es vivienda habitual o temporal según el caso, y la suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la renta del piso completo. Guía completa: contrato de alquiler de habitación.
• Uso distinto de vivienda (art. 3.2): solo actividades industriales, comerciales, artesanales, profesionales, asistenciales, culturales o docentes; el alojamiento de personas queda excluido.
• Contratos de temporada anteriores (disposición transitoria octava de la LAU): siguen con su régimen hasta el final del plazo pactado y se extinguen sin prórroga; si se renuevan, ya son vivienda temporal.

Gran tenedor, zonas tensionadas y anuncios

Gran tenedor (art. 3.k de la Ley 12/2023). Pasa a ser quien tiene más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² construidos de ese uso, sin garajes ni trasteros. En una zona tensionada, la comunidad autónoma puede rebajarlo a cinco o más inmuebles en ese ámbito. Se acredita con certificación del Registro de la Propiedad, y cada vivienda de un edificio sin división horizontal cuenta por separado. Lo desarrollamos en la guía del gran tenedor.

Renta en zona tensionada (art. 17.6 y 17.7 de la LAU). En un contrato nuevo, la renta no puede superar la del contrato anterior de los últimos cinco años, actualizada, salvo un 10 % más en casos tasados (rehabilitación, mejora energética o de accesibilidad, o contrato de diez años o más). Si el propietario es gran tenedor, el límite es el índice de referencia. Qué municipios están afectados, en la guía de la zona tensionada.

Anuncios (art. 20 del Real Decreto-ley 29/2026). Toda oferta de alquiler debe incluir, cuando proceda, el índice de referencia si la vivienda está en zona tensionada, el límite de renta aplicable, el número o código identificativo de la vivienda y la condición de gran tenedor del arrendador.

Prórroga de cinco años e indemnización (RDL 28/2026)

Desde el 15 de noviembre de 2026, el nuevo art. 10 de la LAU funciona así:

1. Cumplidos al menos cinco años de contrato (siete si el propietario es persona jurídica), si ninguna parte avisa, el contrato se prorroga tácita y obligatoriamente por plazos de cinco años (o siete).
2. El propietario que no quiera prorrogar debe avisar con seis meses de antelación; el inquilino, con dos.
3. Si el propietario no renueva, debe indemnizar al inquilino con la mayor de estas cantidades: doce mensualidades, o una por cada año de residencia, calculadas con el valor superior del rango del sistema estatal de referencia de precios para esa vivienda (o con la renta vigente si no hay valor individual). Se paga al entregar la vivienda.
4. No hay indemnización si el propietario persona física necesita la vivienda para sí o su familia hasta el segundo grado (si no la ocupa en tres meses, se debe), si el inquilino no ha vivido en ella más de seis de los últimos doce meses sin causa justificada, si tiene otra vivienda disponible en el mismo municipio, si se firma un contrato nuevo, o si rechaza una oferta fehaciente de contrato nuevo de cinco o siete años con renta ajustada al art. 17.6. Estas causas deben constar por escrito en el preaviso.
5. Se mantienen dos prórrogas extraordinarias a petición del inquilino: hasta un año si es vulnerable y el propietario es gran tenedor, y hasta tres años en zona tensionada.

Régimen transitorio. Se aplica a los vencimientos posteriores al 15 de noviembre de 2026. Los preavisos de no renovación hechos válidamente antes de su publicación conservan su eficacia y no generan indemnización. Si a esa fecha quedan menos de seis meses para el vencimiento, el propietario puede avisar con cuatro. Los contratos que ya estén en la prórroga tácita de hasta tres años la terminan con las reglas anteriores.

Desahucios: inquilinos vulnerables y propietarios pequeños

• Enervación extraordinaria (art. 22.6 de la LEC). En el desahucio por impago de un inquilino vulnerable sin alternativa habitacional, la Administración tiene dos meses para ofrecerle una o pagar la deuda y las costas; si no lo hace, se subroga en la deuda y no hay lanzamiento.
• Suspensión hasta el 31 de diciembre de 2030 (art. 2). En los demás casos de vulnerabilidad sin alternativa, el proceso se suspende con revisión anual y un máximo de tres años, con compensación al propietario persona física. No prevalece la vulnerabilidad económica del inquilino si el propietario es persona física con dos viviendas o menos.

Qué hacer paso a paso ante un impago, en la guía del inquiokupa.

Fiscalidad del alquiler y de la vivienda protegida

• IRPF. Para contratos de vivienda habitual firmados desde el 1 de diciembre de 2026, la reducción del rendimiento neto del alquiler (art. 23.2 de la Ley del IRPF) pasa a una escala del 15 % al 100 % según cómo evolucione la renta respecto al contrato anterior, el índice de referencia, la zona tensionada y la edad del inquilino; durante la prórroga tácita, el 80 % si la renta no supera el índice. Los contratos anteriores conservan su régimen.
• IVA. Desde el 1 de diciembre de 2026, la entrega por el promotor de viviendas protegidas con calificación permanente o indefinida pasa al tipo superreducido del art. 91.Dos de la Ley del IVA.

Qué hacer ahora con tus contratos

Si eres propietario. No actualices la renta por encima del 2 % sin un nuevo acuerdo escrito hasta finales de 2027. Si tu inquilino cumple los requisitos de la prórroga extraordinaria y te la pide, contesta por escrito. Si piensas no renovar un contrato que vence después del 15 de noviembre, calcula ya la posible indemnización y revisa si tienes alguna de las causas que la excluyen, porque deben constar en el preaviso.

Si eres agencia o administrador. Rehaz las plantillas de temporada y habitaciones, quita cualquier exigencia de seguro de impago al inquilino, revisa la garantía adicional y los honorarios, y adapta los anuncios a la nueva información obligatoria. Comprueba si tus clientes son gran tenedor con la definición nueva.

Si eres inquilino. Comprueba si puedes pedir la prórroga extraordinaria, si tu actualización respeta el tope y si tu contrato de temporada tiene una causa real. Hazlo todo por escrito.

Todos. Vigila la convalidación: si alguno de los decretos decae, parte de lo anterior deja de aplicarse.

Preguntas frecuentes

¿Hay una nueva ley de vivienda en 2026?

No con ese nombre. La ley de vivienda sigue siendo la Ley 12/2023; en octubre de 2026 la reforman los reales decretos-ley 29/2026 y 28/2026, pendientes de convalidación.

¿Cuándo entra en vigor la ley de vivienda de 2026?

El Real Decreto-ley 29/2026, el 8 de octubre de 2026 (algunas medidas fiscales, el 1 de diciembre). El 28/2026, el 15 de noviembre de 2026.

¿Cuánto puede subir el alquiler en 2026 y 2027?

Hasta el 31 de diciembre de 2027, sin nuevo acuerdo, un máximo del 2 %, y nada si la renta supera el índice de referencia. Después, el límite es el IRAV y, sin pacto, no hay actualización.

¿Qué cambia en la prórroga de los contratos de alquiler con el Real Decreto-ley 28/2026?

Desde el 15 de noviembre de 2026, tras cinco o siete años, el contrato se prorroga otros cinco o siete si nadie avisa; el propietario debe avisar con seis meses e indemnizar al inquilino si no renueva, salvo excepciones.

¿Qué es ahora un gran tenedor?

Quien tiene más de diez inmuebles urbanos residenciales o más de 1.500 m² construidos de uso residencial; en zona tensionada, la comunidad puede bajar el umbral a cinco.

Normativa revisada el 20 de octubre de 2026: Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823) y Real Decreto-ley 28/2026 (BOE-A-2026-20822), ambos pendientes de convalidación; LAU y Ley 12/2023 en su texto consolidado; derogación del Real Decreto-ley 26/2026 (BOE-A-2026-20526); sumarios del BOE del 7 al 20 de octubre de 2026. Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.

Revisión jurídica

Andrés Pedreda

Socio Inmobiliario y Litigación en OBN&

Redacta los contratos base de Lexy y revisa las guías de alquiler, compraventa, arras y reserva.

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