Arras penitenciales: qué son, cuánto se paga y qué pasa
Las arras penitenciales permiten desistir de la compra perdiendo o devolviendo duplicadas las arras. Cuánto se paga, ejemplos y cláusula modelo.
Las arras penitenciales son la cantidad que entrega el comprador al firmar el contrato de arras y que da a ambas partes el derecho a echarse atrás: si desiste el comprador, las pierde; si desiste el vendedor, las devuelve duplicadas (art. 1454 del Código Civil). No se presumen: tienen que pactarse de forma clara. Lo habitual es fijarlas en torno al 10 % del precio, aunque la ley no impone ninguna cifra.
Son el tipo de arras más usado en la compraventa de vivienda en España, y también el que más disgustos da cuando el contrato está mal redactado. Aquí tienes qué son, qué ocurre en cada escenario y una cláusula modelo para que no haya dudas.
Qué son las arras penitenciales
El Código Civil las regula en una sola frase: «Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas» (art. 1454).
Dicho de otro modo: las partes se obligan a vender y a comprar, pero cada una se reserva una salida con un precio cerrado. Funcionan casi como un seguro para los dos. El comprador sabe cuánto le cuesta retirarse si encuentra otra vivienda o cambia de planes; el vendedor sabe lo que le costaría aceptar una oferta mejor.
La clave es que ese derecho a desistir no se presume. El Tribunal Supremo interpreta el art. 1454 de forma restrictiva: tiene que quedar clara la voluntad de las partes de poder desistir, y la mera mención del artículo en el contrato no basta (STS 583/2018, de 17 de octubre). Si hay dudas, las arras se tratan como confirmatorias, es decir, como un pago a cuenta que no permite echarse atrás.
En Cataluña la regla es la misma, y la ley lo dice de forma expresa: la entrega de dinero se entiende hecha como arras confirmatorias y las penitenciales «deben pactarse expresamente» (art. 621-8 del Código Civil de Cataluña).
Qué pasa si se echa atrás el comprador o el vendedor
Si desiste el comprador, pierde las arras entregadas. No tiene que pagar nada más ni el vendedor puede exigirle que compre.
Si desiste el vendedor, debe devolver las arras duplicadas: lo que recibió más otro tanto. Si el comprador entregó 20.000 euros, el vendedor le devuelve 40.000.
Ejemplo: piso de 250.000 euros con arras penitenciales de 25.000. Si el comprador decide no seguir, el vendedor se queda los 25.000. Si es el vendedor quien recibe una oferta mejor y se retira, tiene que entregar 50.000 al comprador.
Tres matices importantes:
- Desistir no es lo mismo que incumplir. Si el vendedor no se retira, pero llega la fecha y no puede escriturar porque no ha cancelado una carga, no hay desistimiento sino incumplimiento, y se aplican las reglas generales (art. 1124 del Código Civil). Por eso conviene que el contrato diga qué pasa en ambos casos.
- La hipoteca denegada no es, por sí sola, una salida gratuita. Si el comprador no consigue financiación y no se pactó una condición, desistir le costará las arras. En Cataluña, el art. 621-49 del Código Civil catalán permite desistir sin perderlas, salvo pacto en contrario, si se acredita en plazo la negativa del banco y no se debe a negligencia del comprador; el propio art. 621-8 prevé esa excepción.
- Pacta un plazo para desistir. Lo prudente es fijar hasta cuándo se puede ejercer el desistimiento (normalmente, hasta la fecha prevista para la escritura) y cómo se comunica: por escrito y de forma fehaciente, por ejemplo con burofax.
Las arras penitenciales tampoco son una reserva. Si lo que se firmó fue una reserva previa a las arras, sus reglas son otras: lo explicamos en la comparativa de reserva frente a arras.
Cuánto se suele pagar
Ninguna ley fija el importe. En la práctica de la compraventa de vivienda es habitual pactar en torno al 10 % del precio, pero se ven cifras menores cuando la escritura está próxima y mayores cuando una parte quiere blindar la operación.
Piensa en el importe como en el precio de la salida. Si es bajo, al vendedor le puede salir a cuenta retirarse ante una oferta mejor; si es alto, el comprador arriesga mucho si algo se tuerce. Y págalo por transferencia: si interviene un empresario o profesional, la ley prohíbe pagar en efectivo operaciones de 1.000 euros o más (art. 7 de la Ley 7/2012).
Arras penitenciales frente a confirmatorias y penales
| Tipo | ¿Permite desistir? | Si una parte no firma |
|---|---|---|
| Penitenciales | Sí, a ambas partes | El comprador las pierde; el vendedor las devuelve dobladas (art. 1454 CC) |
| Confirmatorias | No | Se puede exigir cumplir o resolver con indemnización (art. 1124 CC) |
| Penales | No | Se pierden como pena, sin liberar de cumplir; cumplimiento y pena a la vez solo si se pactó (arts. 1152-1153 CC) |
Cláusula modelo de arras penitenciales
Un ejemplo de redacción orientativa, para adaptar a cada operación:
Cláusula. Arras penitenciales. La parte compradora entrega en este acto a la parte vendedora la cantidad de [importe] euros mediante transferencia bancaria, en concepto de arras penitenciales conforme al artículo 1454 del Código Civil, que se imputarán al precio en el momento de otorgar la escritura pública. Ambas partes podrán desistir libremente de este contrato hasta el [fecha], mediante comunicación fehaciente a la otra. Si desiste la parte compradora, perderá la cantidad entregada. Si desiste la parte vendedora, deberá devolverla duplicada en el plazo de [número] días desde su comunicación. El desistimiento no generará ninguna otra indemnización.
Fíjate en que la cláusula no se limita a citar el artículo: dice expresamente que ambas partes pueden desistir, cómo, hasta cuándo y con qué consecuencia. Esa claridad es la que exige la jurisprudencia. Si el comprador necesita hipoteca, añade una cláusula de financiación separada.
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Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre arras y arras penitenciales?
Las arras son la señal que entrega el comprador. Las penitenciales son el tipo que permite a ambas partes desistir pagando un precio fijado (art. 1454 del Código Civil). Si el contrato no lo pacta con claridad, se consideran confirmatorias.
¿Cuánto se suele pagar de arras penitenciales?
Lo que acuerden las partes; lo habitual ronda el 10 % del precio de la vivienda.
¿Cuáles son los 3 tipos de arras?
Confirmatorias, penitenciales y penales. Las diferencias están en la tabla de arriba y, con más detalle, en la guía del contrato de arras.
¿Qué significa un contrato de arras penitenciales?
Que las dos partes se comprometen a firmar la compraventa, pero pueden retirarse pagando un precio conocido: el comprador pierde lo entregado y el vendedor lo devuelve duplicado.
Normativa revisada el 13 de octubre de 2026. Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.
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