Contrato de alquiler de habitación en 2026: qué ley se aplica, cláusulas y modelo

Los modelos de contrato de habitación que circulan por internet se escribieron casi todos para un mundo que acaba de cambiar. Muchos se apoyaban en la idea de que la habitación quedaba fuera de la LAU y se regía solo por lo que firmaran las partes. Desde octubre de 2026 eso ya no sirve: la ley nombra la habitación, le da los derechos del alquiler de vivienda y pone un tope a lo que se puede cobrar por el conjunto del piso. Esta guía es para el propietario que alquila habitaciones, para la agencia que gestiona pisos compartidos y para quien va a firmar como inquilino.

Qué ley se aplica al alquiler de una habitación

La Ley de Arrendamientos Urbanos. El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, dio nueva redacción al art. 2 de la LAU:

«Se considera arrendamiento de vivienda habitual aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario, incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda.»

El mismo artículo, en su apartado 3, define la vivienda temporal «incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia». Y el art. 4.2 dice que los arrendamientos de vivienda del art. 2 se rigen por lo pactado «en el marco de lo establecido en el título II» de la LAU y, solo de forma supletoria, por el Código Civil.

¿Qué significa en la práctica? Que la vieja discusión «LAU o Código Civil» queda resuelta para los contratos nuevos: si la habitación es donde vive el inquilino, se aplican las reglas imperativas del alquiler de vivienda, y el art. 6 de la LAU declara nulos los pactos que las empeoren en su perjuicio. El propio preámbulo del decreto explica el porqué: evitar que el alquiler de habitaciones se use para eludir la Ley 12/2023, de vivienda.

Quedan fuera de la LAU, entre otros, el alojamiento turístico de hasta 31 días sometido a la normativa turística (art. 5.e) y las cesiones de habitaciones que hacen las entidades del tercer sector, sin ánimo de lucro, en programas de acogida o inclusión de personas vulnerables (art. 5.f).

Habitación como vivienda habitual o como vivienda temporal

Es la primera decisión, y no la elige libremente el propietario: depende de la situación real del inquilino.

• Vivienda habitual. La habitación es donde el inquilino vive de forma estable: el estudiante que hace allí su vida todo el curso y los siguientes, el trabajador que se instala en la ciudad, la persona que comparte piso porque no puede pagar uno entero.
• Vivienda temporal. El inquilino está temporalmente desplazado de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable: un contrato de trabajo de unos meses, un máster, un tratamiento médico, unas obras en su casa. El contrato debe recoger de forma expresa esa causa, que debe ser real, y la prueba corresponde al propietario (art. 7.2). Si falta, el contrato se rige por las normas de la vivienda habitual con efectos retroactivos desde la firma.

Hay además una regla antifraude: si un contrato temporal supera los 12 meses sin que la causa lo justifique, o se encadenan más de dos contratos temporales entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el primero se considera de vivienda habitual (art. 9 bis.2). Las reglas completas del alquiler temporal están en la guía del contrato de alquiler de temporada.

Duración, prórroga y salida del inquilino

Habitación como vivienda habitual. Se aplican los arts. 9 y 10 de la LAU, como en el contrato de alquiler de vivienda: si se pacta un plazo menor, el contrato se prorroga obligatoriamente por años hasta cinco (siete si el propietario es persona jurídica), salvo que el inquilino avise de que no quiere seguir con 30 días de antelación. El inquilino puede desistir pasados seis meses, con 30 días de preaviso y sin indemnización (art. 11). El propietario solo puede recuperar la habitación antes de tiempo por las causas que la ley permite, como la necesidad de la vivienda para sí o su familia en los términos del art. 9.3.

Habitación temporal. Debe durar más de 31 días y, por regla general, no más de 12 meses, prórrogas incluidas, salvo que la causa siga existiendo (art. 9 bis.1). El inquilino puede irse cuando haya pasado un mes, avisando con diez días, sin indemnización (art. 11).

Por escrito. El inquilino puede exigir que el contrato se firme por escrito (art. 37.2). Un contrato verbal sigue siendo válido, pero deja al propietario sin prueba de lo pactado: en una habitación, donde conviven personas que no se conocen, el papel evita la mayoría de los conflictos.

Renta: el tope nuevo de la suma de habitaciones

El art. 17.9 de la LAU, añadido por el Real Decreto-ley 29/2026, dice:

«En los contratos de arrendamiento parcial por habitaciones o estancias, la suma de las rentas pactadas en los contratos parciales que se encuentren vigentes de forma simultánea sobre la misma vivienda no podrá exceder el importe de la renta del contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa.»

Ejemplo: si el piso entero se alquilaría por 1.200 euros y lo divides en cuatro habitaciones, la suma de las cuatro rentas vigentes a la vez no puede pasar de 1.200 euros. Si la vivienda está en zona de mercado residencial tensionado, la renta del piso completo, o en su defecto la suma de las habitaciones, debe respetar además los límites de los apartados 6, 7 y 8 del art. 17. Qué municipios están afectados y cómo funcionan esos límites lo explicamos en la guía de la zona tensionada.

Actualización anual. Si no se pacta, la renta no se actualiza. Si se pacta, el incremento no puede superar el IRAV (art. 18.1). Y hasta el 31 de diciembre de 2027, sin un nuevo acuerdo entre las partes, la subida anual no puede pasar del 2 %, y no procede ninguna si la renta supera el índice de referencia (disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026). Los cálculos, en la guía de la subida del alquiler.

Fianza, garantías, gastos y suministros

• Fianza: una mensualidad de renta en metálico (art. 36.1). En muchas comunidades hay que depositarla en un organismo público; en Cataluña, en el INCASÒL.
• Garantía adicional: hasta dos mensualidades en vivienda habitual con contrato de hasta cinco o siete años, y una en vivienda temporal (art. 36.5). No se puede exigir al inquilino un seguro de impago; lo contamos en la guía del seguro de impago del alquiler.
• Honorarios: los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no se pueden repercutir al inquilino «bajo ningún concepto o denominación» (art. 20.2).
• Gastos generales y suministros: los gastos de la finca solo puede asumirlos el inquilino si se pacta por escrito y se fija su importe anual (art. 20.1). En una habitación lo práctico es elegir un sistema y escribirlo: renta con suministros incluidos, o reparto de las facturas reales con un criterio claro (por partes iguales, por habitación o con un tope mensual). Lo que no esté escrito acabará siendo discutido.

Zonas comunes, normas de convivencia y acceso del propietario

La LAU no regula la convivencia en un piso compartido, así que es el terreno donde el contrato marca la diferencia. Conviene dejar escrito:

1. Qué es privativo y qué es común: la habitación concreta (con su superficie o una descripción que la identifique) y el uso compartido de cocina, baño, salón, terraza o lavadora.
2. Mobiliario e inventario de la habitación y de las zonas comunes, con fotos fechadas como anexo.
3. Normas de convivencia: limpieza, horarios de descanso, visitas y pernoctaciones, mascotas, tabaco. Mejor en un anexo que todos firman.
4. Llaves y acceso: cuántas copias se entregan y en qué condiciones puede entrar el propietario en las zonas comunes. La habitación es el domicilio del inquilino: el propietario no puede entrar en ella sin su permiso.
5. Ocupación: cuántas personas pueden vivir en la habitación. Si el inquilino quiere ceder o subarrendar, necesita el consentimiento escrito del propietario; lo explicamos en la guía del subarriendo.

Cataluña, Navarra y otras comunidades

La disposición adicional duodécima de la LAU deja a salvo las normas autonómicas sobre vivienda temporal y habitaciones, que se aplican en su territorio.

Si alquilas en otra comunidad, comprueba también dónde se deposita la fianza y si tu ayuntamiento exige algún requisito para dividir una vivienda en habitaciones.

Cuánto se paga a Hacienda por alquilar una habitación

Lo que cobras tributa en tu IRPF como rendimiento del capital inmobiliario: ingresos menos gastos deducibles (intereses, IBI, comunidad, reparaciones, seguros, amortización…), en proporción a la parte alquilada.

Sobre ese rendimiento neto, el art. 23.2 de la Ley del IRPF permite una reducción para los arrendamientos de vivienda del apartado 1 del art. 2 de la LAU, es decir, de vivienda habitual. Como ese apartado incluye ya la habitación, la reducción alcanza también a la habitación alquilada como vivienda habitual. El Real Decreto-ley 29/2026 rehízo la escala para los contratos firmados desde el 1 de diciembre de 2026: va del 15 % al 100 % según si la renta inicial baja, se mantiene o sube respecto al contrato anterior, si está por debajo del índice de referencia, si la vivienda está en zona tensionada o si el inquilino tiene entre 18 y 35 años. Los contratos firmados entre la entrada en vigor de la Ley 12/2023 y el 1 de diciembre de 2026 conservan la reducción en su redacción a 31 de diciembre de 2025 (disposición transitoria trigésima octava de la Ley del IRPF).

Dos avisos: la reducción solo se aplica si declaras el rendimiento antes de que Hacienda inicie una comprobación, y el alquiler temporal no tiene derecho a ella, porque no es arrendamiento del art. 2.1 de la LAU. Cada caso tiene matices: confírmalo con tu asesor fiscal.

Modelo de contrato de alquiler de habitación: cláusulas imprescindibles

1. Partes, con DNI o NIE y domicilio, y si el propietario es persona física o jurídica (cambia el plazo mínimo).
2. Vivienda y habitación: dirección, referencia catastral, identificación de la habitación y de las zonas de uso compartido.
3. Naturaleza del contrato: vivienda habitual o vivienda temporal. Si es temporal, la causa concreta del desplazamiento, su duración prevista y el domicilio habitual del inquilino, con la documentación que la acredita.
4. Duración y régimen de prórroga y desistimiento conforme a la LAU.
5. Renta, forma y plazo de pago y, si hay actualización, el índice pactado dentro del límite del IRAV. Si hay varias habitaciones alquiladas, conviene que el propietario conserve la referencia de la renta del piso completo para justificar el tope del art. 17.9.
6. Fianza de una mensualidad y, si se pacta, garantía adicional dentro del límite legal.
7. Gastos y suministros, con su importe o sistema de reparto por escrito.
8. Inventario de mobiliario y estado de la habitación.
9. Normas de convivencia y uso de zonas comunes como anexo firmado.
10. Prohibición de ceder o subarrendar sin consentimiento escrito.
11. Conservación y reparaciones: el propietario conserva la vivienda en condiciones de habitabilidad; el inquilino responde de las pequeñas reparaciones por desgaste ordinario en la vivienda habitual. En la vivienda temporal, el art. 21 bis atribuye al propietario también esas pequeñas reparaciones.
12. Documento de finalización al devolver la habitación: si no se firma o no recoge desperfectos, se presume que se entregó en buen estado (art. 36.7).

Preguntas frecuentes

¿Qué ley regula el alquiler de una habitación en 2026?

La LAU. Desde el 8 de octubre de 2026 su art. 2 incluye la habitación como arrendamiento de vivienda habitual o, si hay causa de desplazamiento, como vivienda temporal (Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación). En Cataluña, Navarra y otras comunidades con normas propias, se aplican también.

¿Cuánto dura un contrato de alquiler de habitación?

Como vivienda habitual, prórroga obligatoria hasta cinco años (siete si el propietario es persona jurídica); el inquilino puede irse a los seis meses avisando con 30 días. Como vivienda temporal, más de 31 días y, por regla general, no más de 12 meses; el inquilino puede irse tras el primer mes avisando con diez días.

¿Cuánto se puede cobrar de fianza por una habitación?

Una mensualidad de fianza y, si se pacta, una garantía adicional de hasta dos mensualidades (una si es temporal). No se puede exigir un seguro de impago al inquilino.

¿Puedo alquilar las habitaciones de mi piso por más de lo que cobraría por el piso entero?

No. La suma de las rentas de las habitaciones vigentes a la vez no puede superar la renta de la vivienda completa (art. 17.9 de la LAU), y en zona tensionada hay que respetar además sus límites.

¿Cuánto se paga a Hacienda por alquilar una habitación?

Tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario. Si es vivienda habitual del inquilino, puede aplicarse la reducción del art. 23.2 de la Ley del IRPF, que para contratos desde el 1 de diciembre de 2026 va del 15 % al 100 %. El alquiler temporal no tiene esa reducción.

Normativa revisada el 20 de octubre de 2026: LAU en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823), pendiente de convalidación; Ley del IRPF, art. 23.2 y disposición transitoria trigésima octava en la redacción del mismo decreto; Ley catalana 11/2025 (BOE-A-2026-5547); Ley Foral 11/2026 de Navarra (BON n.º 135). Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.

Revisión jurídica

Andrés Pedreda

Socio Inmobiliario y Litigación en OBN&

Redacta los contratos base de Lexy y revisa las guías de alquiler, compraventa, arras y reserva.

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