Contrato de reserva de vivienda: diferencia con las arras
Qué es un contrato de reserva de vivienda, cuánto se paga, cuánto dura y en qué se diferencia de las arras. Guía para agencias, con modelo editable.
El contrato de reserva de vivienda es el documento en el que el comprador interesado entrega una pequeña cantidad para que el piso se retire del mercado durante un plazo corto, mientras el vendedor acepta la oferta y se prepara el contrato de arras. No está regulado de forma específica en el Código Civil: obliga a lo que diga (arts. 1255 y 1258 del Código Civil). Por eso tiene que fijar importe, plazo, quién guarda el dinero y en qué casos se devuelve.
En muchas operaciones la reserva es el primer papel que se firma, casi siempre en la agencia y con prisa. Es justo ahí donde nacen los conflictos: «yo pensaba que me lo devolvían», «el propietario no sabía nada de esta oferta». Esta guía está pensada para agencias que quieren un documento de reserva que no deje dudas.
Qué es la reserva de un piso y qué obliga
Es un contrato atípico: el Código Civil no lo regula con ese nombre, así que se rige por lo que pacten las partes, siempre que no sea contrario a la ley, a la moral ni al orden público (art. 1255). Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento y obligan a lo pactado y a las consecuencias conformes a la buena fe, al uso y a la ley (art. 1258).
En la práctica hay dos modelos muy distintos, y conviene saber cuál se está firmando:
- Reserva como oferta del comprador. El comprador entrega una cantidad junto con una oferta de precio, normalmente a la agencia, y el vendedor tiene un plazo para aceptarla. Si no la acepta, el dinero se devuelve; si la acepta, se imputa a las arras o al precio.
- Reserva aceptada por el vendedor. El vendedor firma o consta su aceptación, y el documento ya fija vivienda, precio y plazo para las arras o la escritura. Cuanto más completo es, más se parece a un contrato de compraventa, porque la venta queda perfeccionada cuando hay acuerdo sobre la cosa y el precio (art. 1450 del Código Civil).
Para una agencia, la regla de oro es no presentar como aceptada una reserva que el propietario no ha firmado, y tener por escrito, en la nota de encargo, si está autorizada a recibir cantidades en su nombre.
Reserva frente a arras: tabla comparativa
| Aspecto | Reserva | Contrato de arras |
|---|---|---|
| Cuándo se firma | Al mostrar interés firme, antes del acuerdo definitivo | Cuando comprador y vendedor cierran precio y plazo |
| Quién firma | A menudo solo el comprador y la agencia | Comprador y vendedor |
| Importe | Menor y sin cifra legal | Mayor; es habitual en torno al 10 % del precio, sin cifra legal |
| Regulación | Atípica: lo que se pacte (art. 1255 CC) | Art. 1454 CC para las penitenciales; en Cataluña, art. 621-8 CCCat |
| Si alguien se echa atrás | Lo que diga el documento | Según el tipo de arras: perderlas, devolverlas dobladas o responder por incumplimiento |
Ojo con los nombres: el título del documento no decide su naturaleza. Una «reserva» que fija precio, plazo y la pérdida de lo entregado si el comprador se retira puede acabar valorándose como unas arras. Si lo que se busca es que ambas partes puedan desistir con un coste fijo, eso son arras penitenciales y debe pactarse expresamente.
Cuánto se suele pagar y quién custodia el dinero
Ninguna norma fija el importe. Lo habitual es una cantidad sensiblemente inferior a la de las arras, fija o como un pequeño porcentaje del precio, que después se descuenta. Lo importante es que el documento diga a qué se imputa: a las arras, al precio o a ambos.
En cuanto al dinero:
- Medio de pago. Transferencia o cheque bancario, siempre. Si en la operación interviene un empresario o profesional, la ley prohíbe pagar en efectivo importes de 1.000 euros o más (art. 7 de la Ley 7/2012); con una agencia de por medio, lo prudente es no aceptar efectivo en ningún caso.
- Quién lo guarda. Si lo recibe la agencia, el documento debe decir que lo hace en depósito y por cuenta de quién, y cuándo lo entrega al vendedor o lo devuelve al comprador.
- Prevención del blanqueo. Las agencias inmobiliarias son sujetos obligados de la Ley 10/2010 (art. 2.1.l), así que deben identificar a las partes y el origen de los fondos.
- Cataluña. Los agentes inmobiliarios deben inscribirse en el Registro de Agentes Inmobiliarios de Cataluña y mantener una garantía que responda de las cantidades que reciben hasta que las ponen a disposición de sus destinatarios (art. 55.3 de la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, y Decreto 12/2010).
Cuánto dura y cómo se anula o se devuelve
La reserva dura lo que se pacte. Lo normal son días o unas pocas semanas: el tiempo de que el vendedor conteste o de preparar las arras. Un documento sin fecha de vencimiento es una fuente segura de discusiones, así que pon siempre un día concreto.
Los supuestos de devolución deben estar escritos. Los más habituales:
- El vendedor no acepta la oferta en el plazo: se devuelve íntegra al comprador.
- Vence el plazo sin firmar las arras por causa no imputable al comprador: se devuelve.
- El comprador se retira sin causa prevista: lo normal es que la pierda, si así se pactó.
- El vendedor se retira tras aceptar: el documento debe decir si devuelve la cantidad o algo más. No hay una regla legal automática de devolución doblada para la reserva; eso es propio de las arras penitenciales.
Para anularla, comunica la decisión por escrito y de forma fehaciente (burofax o correo con acuse) antes del vencimiento, citando la cláusula en la que te apoyas.
Modelo de contrato de reserva para agencias
Un modelo útil para la agencia debería recoger, como mínimo:
- Partes: comprador, agencia (con su número de registro si opera en Cataluña) y, si ya acepta, el vendedor.
- Vivienda: dirección, referencia catastral y datos registrales.
- Oferta de precio y forma de pago prevista.
- Importe de la reserva, medio de pago y en concepto de qué lo recibe la agencia.
- Plazo de aceptación del vendedor y fecha límite para firmar las arras.
- Imputación: a qué se descuenta la reserva si sigue adelante.
- Supuestos de devolución y de pérdida, escritos uno por uno.
- Compromiso de retirar la vivienda del mercado durante el plazo.
- Referencia a la nota de encargo que autoriza a la agencia.
Genera la reserva de inmueble y la nota de encargo con cláusulas revisadas por abogados y pásalas a arras con los mismos datos.
Tarjeta desde el minuto 1. 14 días sin cobro. Cancelas cuando quieras.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dura un contrato de reserva de vivienda?
Lo que se pacte. Lo habitual son días o pocas semanas, con una fecha concreta y lo que ocurre con el dinero al vencer.
¿Cuánto se suele pagar por la reserva de un piso?
No hay cifra legal; suele ser bastante menos que las arras y se descuenta después. Siempre por transferencia.
¿Qué diferencia hay entre arras y reserva?
La reserva es el paso previo para retirar la vivienda del mercado mientras se cierra el acuerdo; las arras son el contrato en el que comprador y vendedor fijan precio, plazo de escritura y consecuencias de echarse atrás.
¿Cómo anular un contrato de reserva de vivienda?
Comunicándolo de forma fehaciente y según los supuestos que prevea el documento. Si el vendedor no aceptó o el plazo venció sin culpa del comprador, lo normal es la devolución íntegra si así se pactó.
Normativa revisada el 13 de octubre de 2026. Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.
Abogados que redactan y revisan las plantillas de Lexy y actualizan los contenidos cuando cambia la ley.