Contrato de compraventa de vivienda: modelo, cláusulas y pasos hasta la escritura

Si buscas «contrato de compraventa de vivienda pdf», la mayoría de resultados te ofrecen una plantilla con puntos suspensivos. Sirve para hacerse una idea, pero no sabe si el piso tiene hipoteca, si está alquilado, si el comprador necesita financiación ni en qué comunidad está. Esta guía explica qué es este contrato, cuándo basta el documento privado, qué cláusulas no pueden faltar y qué cambió en octubre de 2026 si la vivienda tiene inquilino.

Qué es un contrato de compraventa de vivienda

El Código Civil lo define así: «Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente» (art. 1445). Aplicado a una vivienda, significa que el vendedor se compromete a transmitir el piso, libre de lo que se haya pactado, y el comprador a pagar el precio en el plazo y la forma acordados.

Dos ideas que conviene tener claras desde el principio:

1. La venta obliga en cuanto hay acuerdo. Según el art. 1450, la venta «se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado». Un documento privado bien firmado no es un borrador: es un contrato.
2. La propiedad no se transmite solo con el contrato. En el derecho español hace falta además la entrega. Cuando la venta se hace en escritura pública, el otorgamiento de la escritura equivale a la entrega del inmueble, salvo que de la propia escritura resulte otra cosa (art. 1462).

Por eso la compraventa de una vivienda casi nunca es un único papel. Es una secuencia de documentos.

Arras, contrato privado y escritura: los tres pasos

En la práctica, entre el «nos lo quedamos» y las llaves hay tres momentos:

• Reserva. Un documento breve con una cantidad pequeña para retirar el piso del mercado unos días mientras se revisa la documentación. La explicamos en la guía del contrato de reserva de vivienda.
• Contrato de arras o contrato privado de compraventa. Fija precio, cantidad entregada, plazo para la escritura y consecuencias del incumplimiento. Es el documento que más se negocia. Sus tipos y efectos están en la guía del contrato de arras y, si se quiere poder desistir, en la de arras penitenciales.
• Escritura pública de compraventa. Se firma ante notario, se paga el resto del precio (normalmente con la hipoteca del comprador, que se firma a la vez), se entregan las llaves y la escritura se presenta en el Registro de la Propiedad.

¿Qué diferencia hay entre un contrato de arras y un contrato de compraventa? Jurídicamente, el contrato de arras es un contrato privado de compraventa con un pago a cuenta y unas reglas para el caso de que no se llegue a la escritura. Cuando se habla de «contrato de compraventa» en sentido estricto, se suele aludir a un documento que recoge la venta completa: precio total, pago y entrega, a veces sin arras. Ambos obligan. Lo que cambia es el contenido: en las arras pesa sobre todo qué ocurre si alguien se echa atrás; en la compraventa, cómo y cuándo se paga y se entrega.

¿Qué validez tiene un contrato privado de compraventa sin notario?

Es la pregunta que más se repite, y la respuesta tiene dos caras.

Entre comprador y vendedor, obliga. El art. 1278 del Código Civil dice que los contratos «serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez». El art. 1280 exige documento público para los contratos que transmitan derechos reales sobre inmuebles, pero el art. 1279 aclara qué pasa si no se cumple esa forma: los contratantes «podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma». Es decir, el contrato privado vale y cualquiera de los dos puede exigir al otro que vaya al notario.

Frente a terceros, protege poco. Un documento privado no se inscribe en el Registro de la Propiedad. Y la Ley Hipotecaria es tajante: los títulos de dominio que no estén inscritos «no perjudican a tercero» (art. 32). El riesgo más claro es la doble venta: si el vendedor vende el mismo piso a otra persona y esta inscribe antes, de buena fe, la propiedad es suya (art. 1473 del Código Civil). Al primer comprador le quedaría reclamar al vendedor.

Cláusulas imprescindibles del contrato de compraventa

Un modelo útil no es el más largo, sino el que no deja preguntas abiertas. Estas son las cláusulas que deberían estar siempre:

1. Partes. Nombre, DNI o NIE, estado civil y, si están casados, régimen económico. Si la vivienda es ganancial o familiar, puede hacer falta el consentimiento del cónyuge. Si interviene una agencia, en calidad de qué lo hace.
2. Inmueble. Dirección, referencia catastral, datos registrales (finca, tomo, libro, folio), superficie, anejos (trastero, plaza de garaje) y mobiliario incluido. Todo debe coincidir con una nota simple reciente.
3. Cargas y situación posesoria. Si hay hipoteca, quién la cancela y cuándo; si hay embargos o afecciones; si la vivienda está libre de ocupantes o alquilada.
4. Precio cierto y forma de pago. Precio total, cantidades ya entregadas, cuánto se paga en la escritura y por qué medio. El comprador debe pagar en el tiempo y lugar pactados; si no se pactó, cuando se entrega la cosa (art. 1500).
5. Medio de pago trazable. Transferencia o cheque bancario. Si una de las partes actúa como empresario o profesional, no se puede pagar en efectivo una operación de 1.000 euros o más (art. 7 de la Ley 7/2012).
6. Plazo y notaría para la escritura, y qué pasa si llega la fecha sin firmar.
7. Condición de financiación, si el comprador necesita hipoteca: plazo para obtenerla, cómo se acredita la negativa del banco y qué se devuelve.
8. Incumplimiento. Si se pactan arras, de qué tipo y con sus consecuencias escritas. Si no, la parte cumplidora puede exigir el cumplimiento o resolver con indemnización (art. 1124). En la venta de inmuebles, aunque se pacte la resolución automática por impago, el comprador puede pagar después del plazo mientras no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial (art. 1504).
9. Gastos e impuestos: quién paga notaría, registro, cancelación de cargas, plusvalía municipal y gastos de comunidad pendientes.
10. Entrega: fecha de entrega de llaves, estado de la vivienda, suministros y lecturas de contadores.
11. Vicios ocultos. El vendedor responde de los defectos ocultos que hagan la vivienda impropia para su uso (art. 1484), pero la acción caduca a los seis meses desde la entrega (art. 1490). Si se pacta algo distinto, que quede claro.

Documentación que debe aportar el vendedor

Antes de firmar el contrato privado, el comprador debería tener en la mano:

• Nota simple del Registro de la Propiedad, reciente, para confirmar titularidad y cargas.
• Título de propiedad (escritura de compra, herencia o donación).
• Último recibo del IBI y referencia catastral.
• Certificado de deudas con la comunidad de propietarios. No es un trámite menor: el comprador responde con el propio piso de las cuotas impagadas por los anteriores dueños de la parte vencida del año de la compra y de los tres años naturales anteriores (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal). En la escritura, el vendedor debe declarar que está al corriente y aportar el certificado; sin él, el notario no puede autorizarla, salvo que el comprador le exonere expresamente. El secretario de la comunidad debe emitirlo en un máximo de siete días naturales.
• Certificado de eficiencia energética registrado y su etiqueta: una copia se anexa al contrato de compraventa (art. 17.2 del Real Decreto 390/2021).
• Cédula de habitabilidad o documento equivalente en las comunidades que la exigen para transmitir una vivienda: compruébalo con la normativa de tu comunidad.
• Si hay hipoteca pendiente, certificado de deuda del banco para cancelarla en la misma firma.

Si eres agencia, añade la nota de encargo firmada con el vendedor y deja constancia de qué documentación se ha entregado al comprador y cuándo.

Si la vivienda está alquilada: tanteo y retracto del inquilino

Vender un piso con inquilino es perfectamente posible, pero hay un paso que muchas plantillas olvidan: el inquilino tiene derecho de adquisición preferente (art. 25 de la LAU). Tras el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, en vigor desde el 8 de octubre de 2026:

• Tanteo. El inquilino puede comprar en las mismas condiciones en un plazo de treinta días naturales desde que se le notifique de forma fehaciente la decisión de vender, el precio y las demás condiciones esenciales. Los efectos de esa notificación caducan a los ciento ochenta días naturales.
• Retracto. Si no se le notificó, si la notificación omitió algún requisito o si al final se vendió por menos o en condiciones más favorables, puede subrogarse en la compra ya hecha.
• Venta conjunta. Si la vivienda se vende junto con otras viviendas, locales u otros activos, hay que expresar el precio imputado a la vivienda arrendada y los criterios objetivos usados, y el derecho del inquilino no decae siempre que la vivienda sea jurídicamente individualizable.
• Sin renuncia. Las partes ya no pueden pactar que el inquilino renuncie a este derecho.
• Registro. Para inscribir la venta hay que justificar que se hicieron las notificaciones.

Además, el contrato de compraventa debe decir expresamente que la vivienda se vende arrendada, identificar el contrato de alquiler y su fianza, y fijar desde cuándo cobra la renta el comprador.

Gastos e impuestos: quién paga qué

El reparto legal por defecto lo marca el art. 1455 del Código Civil: los gastos de otorgamiento de la escritura son del vendedor, y los de la primera copia y los posteriores a la venta, del comprador, «salvo pacto en contrario». En la práctica se negocia, así que conviene escribirlo.

El impuesto que más pesa en la compra de vivienda usada es el de transmisiones patrimoniales, con tipos distintos en cada comunidad: lo explicamos en la guía del impuesto de transmisiones patrimoniales. Para estimar la plusvalía que pagará el vendedor puedes usar la calculadora de plusvalía municipal.

Quién hace el contrato y cuánto cuesta

El contrato privado lo pueden redactar las partes, la agencia o un abogado. La escritura la redacta y autoriza el notario a partir de lo que le trasladen las partes, y por eso lo pactado en privado importa tanto: el notario no corrige un mal acuerdo, lo formaliza.

En cuanto al coste, el documento privado no tiene un precio legal. La escritura y la inscripción se cobran según los aranceles de notarios y registradores, que dependen sobre todo del valor de la operación. Pide presupuesto a la notaría y a la gestoría antes de firmar las arras, para que el comprador sepa cuánto dinero necesita además del precio.

Modelo de contrato de compraventa de vivienda en PDF: mejor adaptado

Un PDF genérico tiene dos problemas. El primero, que no sabe nada de tu operación: si hay hipoteca que cancelar, si la vivienda está alquilada, si el comprador depende del banco o si estás en Cataluña, donde el Código Civil catalán tiene reglas propias para las arras y la financiación. El segundo, que no se actualiza: el art. 25 de la LAU cambió el 8 de octubre de 2026 y casi ninguna plantilla descargable lo refleja.

Lo razonable es partir de un contrato redactado por un abogado y adaptarlo a tu caso: partes, inmueble, cargas, precio, plazos, gastos y entrega. Después, revisarlo con calma, editarlo y firmarlo.

Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia hay entre un contrato de arras y un contrato de compraventa?

El de arras es un contrato privado de compraventa con una señal y unas reglas para el caso de que no se llegue a la escritura. El de compraventa en sentido estricto recoge la venta completa. Los dos obligan desde que hay acuerdo en cosa y precio (art. 1450 del Código Civil); la escritura es la que permite inscribir.

¿Qué validez tiene un contrato privado de compraventa sin notario?

Obliga a las partes (art. 1278 del Código Civil) y cualquiera puede exigir a la otra que firme la escritura (art. 1279). Pero no se inscribe, y lo no inscrito no perjudica a terceros (art. 32 de la Ley Hipotecaria): ante una doble venta, gana quien inscribe primero de buena fe (art. 1473).

¿Quién tiene que hacer el contrato de compraventa?

Las partes, la agencia o un abogado redactan el privado; el notario redacta y autoriza la escritura. Lo importante es que lo revise alguien que conozca la operación antes de firmar.

¿Cuánto cuesta un contrato de compraventa de una casa?

El privado no tiene un coste legal fijo. Notaría y registro se cobran por arancel, y hay que sumar el ITP (vivienda usada) o el IVA y AJD (vivienda nueva). El vendedor paga la plusvalía municipal si hay incremento de valor.

¿Quién paga la notaría en una compraventa de vivienda?

Salvo pacto, el vendedor paga la escritura matriz y el comprador la primera copia y lo posterior (art. 1455 del Código Civil). Déjalo escrito en el contrato privado.

¿Se puede vender un piso alquilado?

Sí, respetando el derecho de tanteo y retracto del inquilino (art. 25 de la LAU), al que ya no se puede renunciar en el contrato desde el 8 de octubre de 2026 (Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación).

Normativa revisada el 20 de octubre de 2026: Código Civil, Ley Hipotecaria, Ley de Propiedad Horizontal, Real Decreto 390/2021 y LAU en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823), pendiente de convalidación. Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.

Revisión jurídica

Andrés Pedreda

Socio Inmobiliario y Litigación en OBN&

Redacta los contratos base de Lexy y revisa las guías de alquiler, compraventa, arras y reserva.

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