Inquiokupa: qué hacer si tu inquilino no paga ni se va (guía 2026, paso a paso)

Cuando el inquilino deja de pagar, el primer impulso es actuar rápido y por tu cuenta. Es justo lo que más alarga el problema: un paso fuera de la ley te convierte en denunciado y un requerimiento mal hecho le regala al inquilino la posibilidad de parar el juicio pagando el último día. Esta guía ordena lo que hay que hacer, con la normativa vigente a 20 de octubre de 2026.

Qué es un inquiokupa y en qué se diferencia de un okupa

La palabra no aparece en ninguna ley. Se usa para el arrendatario que entró con un contrato válido, deja de pagar la renta o los gastos que asumió y se queda en la vivienda. La diferencia con el okupa es jurídica y decide el camino:

• Okupa: entra sin título y sin permiso. Para él existen las vías de recuperación de la posesión frente a ocupantes sin título.
• Inquiokupa: tiene contrato. El impago es una causa de resolución del contrato (art. 27.2.a de la LAU) y la vía procesal es el juicio verbal de desahucio por falta de pago, que puede acumular la reclamación de las rentas debidas (art. 250.1.1.º LEC).

Distinguir bien importa porque elegir la vía equivocada hace perder meses. Y no todo impago es mala fe: muchos inquilinos que dejan de pagar atraviesan una situación económica difícil, y la ley trata esos casos de forma distinta, como veremos.

Lo que no debes hacer nunca

• Cambiar la cerradura, retirar sus cosas o impedirle entrar. El art. 455 del Código Penal castiga a quien, «para realizar un derecho propio, actuando fuera de las vías legales», emplea violencia, intimidación o fuerza en las cosas.
• Cortar la luz, el agua o el gas. Puede ser un delito de coacciones; el art. 172 del Código Penal impone la pena en su mitad superior cuando la coacción tiene por objeto «impedir el legítimo disfrute de la vivienda».
• Entrar en la vivienda sin su permiso. Mientras no se le lance, es su domicilio.
• Aceptar pagos parciales sin dejar constancia escrita de que no renuncias a reclamar el resto ni a resolver el contrato.

Paso 1: el requerimiento de pago, por escrito y con 30 días de margen

El requerimiento previo cumple dos funciones a la vez, y por eso es el paso más importante.

Evita la enervación. El inquilino demandado puede detener el desahucio pagando todo lo que debe en el plazo que le da el juzgado (art. 22.4 LEC). Pero esa posibilidad desaparece si ya enervó una vez antes, o si el propietario le requirió de pago «por cualquier medio fehaciente» con al menos treinta días de antelación a la demanda y no pagó. Un requerimiento bien hecho te garantiza que el juicio termina en desahucio si no paga, y no en un pago in extremis para volver a empezar.

Acredita la negociación previa. Desde el 3 de abril de 2025, para que se admita una demanda civil hay que haber intentado antes un medio adecuado de solución de controversias (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025). El desahucio por impago no está entre las excepciones. Ese intento puede ser una negociación directa entre las partes, y se acredita con «cualquier documento que pruebe que la otra parte ha recibido la solicitud o invitación para negociar o, en su caso, la propuesta, en qué fecha, y que ha podido acceder a su contenido íntegro» (art. 10.2). Si pasan 30 días naturales desde que la recibe sin respuesta por escrito, se considera terminado sin acuerdo (art. 10.4).

Qué debe incluir el requerimiento:

1. Identificación del contrato, la vivienda y las partes.
2. Las cantidades concretas que se deben, mes a mes, incluidos los gastos que el inquilino asumió en el contrato.
3. Un plazo para pagar y una propuesta de solución (por ejemplo, un calendario de pago o la entrega voluntaria de la vivienda en una fecha).
4. El aviso de que, si no paga, se resolverá el contrato y se presentará demanda de desahucio y reclamación de rentas.

La forma clásica es el burofax con certificación de contenido y acuse de recibo. Lo que importa es poder probar qué enviaste, cuándo y que el inquilino pudo acceder al contenido.

Cómo funciona y qué queda acreditado: Lexy Certifica.

Paso 2: la demanda de desahucio por falta de pago

Si el plazo pasa sin pago ni acuerdo, toca demandar. Algunas claves:

• Abogado y procurador. El desahucio se tramita por razón de la materia, no de la cuantía, así que no entra en la excepción de los juicios de hasta 2.000 euros: hacen falta los dos (arts. 23 y 31 LEC).
• Acumula la reclamación de rentas. La demanda puede pedir a la vez el desahucio y el pago de lo debido (art. 250.1.1.º y 438.5 LEC).
• Datos que la demanda debe incluir para ser admitida: las circunstancias que permiten o no la enervación (art. 439.3, aquí entra tu requerimiento previo); si la vivienda es la habitual del inquilino; y si eres gran tenedor según el art. 3.k de la Ley 12/2023. Si dices que no lo eres, debes adjuntar una certificación del Registro de la Propiedad con la relación de tus propiedades (art. 439.6). Desde el 8 de octubre de 2026, con carácter general, es gran tenedor quien tiene más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² construidos de ese uso, umbral que puede bajarse a cinco en zonas tensionadas; lo explicamos en la guía del gran tenedor.
• El acuerdo de negociación previa o el documento que acredita el intento.

Paso 3: requerimiento judicial, vista y lanzamiento

Admitida la demanda, el letrado de la Administración de Justicia requiere al inquilino para que, en diez días, desaloje, pague, enerve (si puede) o se oponga explicando por qué no debe lo reclamado (art. 438.5 LEC). Desde ahí:

• Si no hace nada, se dicta decreto que pone fin al juicio y se procede al lanzamiento en el día y hora ya fijados. El decreto impone las costas al inquilino e incluye las rentas que se devenguen hasta la entrega efectiva de la vivienda.
• Si se opone, se cita a las partes a la vista, que debe celebrarse en el plazo máximo de un mes (art. 440). La fecha del lanzamiento se fija de antemano y debe ser antes de 30 días desde la vista (art. 438.6).

Si la vivienda es la habitual del inquilino, el juzgado avisa a los servicios sociales para que valoren si hay vulnerabilidad. Si la confirman, el juez puede suspender el proceso hasta dos meses si el demandante es persona física, o cuatro si es persona jurídica (art. 441.5 y 441.6 LEC).

Qué cambió en octubre de 2026 si el inquilino es vulnerable

El Real Decreto-ley 29/2026 añadió dos piezas que conviene conocer antes de demandar:

Enervación extraordinaria (art. 22.6 LEC). En el desahucio por impago, si se acredita que el inquilino está en situación de vulnerabilidad económica y la Administración no le ofrece una alternativa habitacional adecuada, la Administración queda obligada a pagar o consignar todo lo reclamado y lo devengado, más las costas. Tiene un plazo de dos meses, durante el cual se suspende el procedimiento. Si paga, la acción queda enervada y el contrato sigue. Si pasan los dos meses sin alternativa ni pago, la Administración se subroga automáticamente en la deuda del inquilino, no hay lanzamiento y el contrato se mantiene hasta su expiración mientras dure la vulnerabilidad. Esta enervación es independiente de la ordinaria y es posible aunque hubieras hecho el requerimiento de 30 días.

Suspensión hasta 2030 (art. 2 del Real Decreto-ley 29/2026). Fuera de los casos del art. 22.6, si el inquilino es vulnerable y no tiene alternativa habitacional, el tribunal pide a la Administración que ofrezca recursos y, si no los hay, suspende el proceso, con revisión cada doce meses y un máximo de tres años. La Administración compensa al propietario persona física la renta dejada de percibir, los suministros impagados y las costas. La propia norma limita la suspensión: no procede si debe prevalecer la vulnerabilidad del propietario persona física que no sea gran tenedor, y la vulnerabilidad económica del inquilino no prevalece cuando el propietario es una persona física con dos viviendas o menos.

Ambas medidas se aplican también a los procesos en curso en los que no se haya practicado el lanzamiento (disposición transitoria segunda).

Cuánto tarda y cuánto cuesta echar a un inquiokupa

No hay una cifra honesta que sirva para todos. Lo que sí está en la ley:

A esos plazos hay que sumar lo que tarde cada juzgado en admitir la demanda, notificar y señalar, que varía mucho de un partido judicial a otro.

En cuanto al coste: los honorarios de abogado y procurador los fija cada profesional, así que pide presupuesto cerrado por fases. Si el inquilino no atiende el requerimiento, se le imponen las costas; si enerva, también paga las costas salvo que el impago fuera imputable al propietario (art. 22.5). Que llegues a cobrar depende de su solvencia. La fianza puede aplicarse a la deuda cuando se devuelva la vivienda.

Cómo prevenir el próximo impago

• Un contrato bien redactado: renta, gastos asumidos por el inquilino con su importe, fianza y garantía adicional dentro de los límites legales y domicilio para notificaciones, incluido el electrónico. Si el tuyo tiene años, revísalo con la normativa de octubre de 2026 en la guía del contrato de alquiler de vivienda.
• Garantías permitidas: fianza de una mensualidad y garantía adicional de hasta dos (una en vivienda temporal). Ya no se puede exigir al inquilino un seguro de impago; si quieres uno, lo contratas tú, como explicamos en la guía del seguro de impago del alquiler.
• Actúa al primer impago, no al cuarto. Cada mes que pasa es deuda que quizá no recuperes.
• Si pactáis la salida, ponlo por escrito: fecha de entrega, estado de la vivienda, deuda que se perdona o se fracciona y devolución de la fianza. En la guía sobre la rescisión del contrato de alquiler tienes cómo se termina un contrato de mutuo acuerdo o por incumplimiento.

Preguntas frecuentes

¿Qué es un inquiokupa?

El inquilino que entró con contrato válido, deja de pagar y no se va. No es una figura legal: es un arrendatario que incumple, y la vía es el desahucio por falta de pago (art. 250.1.1.º LEC).

¿Qué hacer si el inquilino no paga el alquiler?

Requerimiento de pago por escrito, con constancia de recepción y al menos 30 días antes de la demanda; después, demanda de desahucio y reclamación de rentas con abogado y procurador. Nunca cambies la cerradura ni cortes suministros.

¿Cuánto tiempo puede estar un inquiokupa en la vivienda?

Depende del juzgado, de si se opone y de si es vulnerable. Los plazos legales: diez días tras el requerimiento judicial, vista en un mes, lanzamiento antes de 30 días desde la vista, y posibles suspensiones de dos a cuatro meses por vulnerabilidad.

¿Cuánto cuesta echar a un inquiokupa?

No hay tarifa legal: abogado y procurador fijan sus honorarios. Si el inquilino no atiende el requerimiento, se le imponen las costas y las rentas hasta la entrega, aunque cobrarlas depende de su solvencia.

¿Puedo cambiar la cerradura o cortar la luz a un inquilino que no paga?

No. Puede ser un delito de realización arbitraria del propio derecho (art. 455 del Código Penal) o de coacciones (art. 172), y te perjudica en el juicio.

Normativa revisada el 20 de octubre de 2026: Ley de Enjuiciamiento Civil (arts. 22, 23, 31, 250, 438, 439, 440 y 441) en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823), pendiente de convalidación; Ley Orgánica 1/2025 (arts. 5 y 10); LAU, art. 27; Código Penal, arts. 172 y 455. Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.

Revisión jurídica

Mario Oller

Socio Legal y Litigación en OBN&

Revisa las guías sobre la vida del contrato de alquiler: rescisión, impagos y garantías.

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