Registro único de arrendamientos: anulado por el Supremo

Si hoy buscas cómo pedir el número de registro de alquiler, la mayoría de las guías te explicarán un trámite que el Tribunal Supremo ha dejado sin efecto. Esto importa especialmente a las agencias y a los propietarios que trabajan con alquileres de temporada o por habitaciones: ni el número se puede exigir ni su falta impide anunciar. Lo que sí ha cambiado es lo que debe decir el anuncio.

Qué era el Registro Único de Arrendamientos

El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, creó un procedimiento de registro único para los arrendamientos de corta duración, con efectos desde el 1 de julio de 2025. Alcanzaba a los alquileres turísticos y a los de temporada del art. 3.2 de la LAU, de viviendas completas o de habitaciones, y también a embarcaciones. El propietario lo solicitaba en el Registro de la Propiedad o de Bienes Muebles, obtenía un número de registro (NRA) que debía figurar en todos los anuncios, y cada febrero tenía que presentar un modelo informativo con los alquileres del año anterior (Orden VAU/1560/2025).

Las sentencias del Tribunal Supremo de 2026

La Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo estimó en parte tres recursos contra el real decreto:

• STS 620/2026, de 19 de mayo (recurso 143/2025), a instancia de la Generalitat Valenciana. Publicada en el BOE el 8 de junio de 2026 (BOE-A-2026-12300).
• STS 629/2026, de 21 de mayo (recurso 54/2025), a instancia de dos asociaciones de apartamentos turísticos de Barcelona y Girona, aclarada por auto de 11 de junio. BOE de 26 de junio de 2026 (BOE-A-2026-13893).
• Sentencia de 1 de junio de 2026 (recurso 144/2025), a instancia de la Región de Murcia, con el mismo alcance que la valenciana. BOE de 18 de julio de 2026 (BOE-A-2026-15677).

El motivo, según la nota del Consejo General del Poder Judicial: el Estado carece de competencia para crear ese registro. Las sentencias anulan los artículos que regulaban el registro, la asignación del número y su uso en la comercialización (arts. 5, 8, 9 y 10, entre otros) y las referencias al registro en el resto del texto. El art. 6, sobre las obligaciones de las plataformas, se anula solo en lo que se refiere al registro y al número.

Qué sigue vigente: Ventanilla Única Digital y plataformas

Lo que no se anuló sigue en pie:

• La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (art. 7 del real decreto), el canal del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana para recibir e intercambiar datos de alquileres de corta duración.
• Las obligaciones de las plataformas en línea de remitir datos periódicamente a la Ventanilla, en lo no anulado del art. 6, en aplicación del Reglamento (UE) 2024/1028, sobre recogida e intercambio de datos de los alquileres de corta duración, aplicable desde el 20 de mayo de 2026.
• Un régimen sancionador para las plataformas. El Real Decreto-ley 29/2026 dio nueva redacción al título V de la LAU: multas de 100.000 euros por infracciones leves, 500.000 por graves y un millón por muy graves, ampliables al 1 % o al 2 % del volumen de negocio. Solo se dirige a las plataformas; no impone a los propietarios ninguna obligación de registro ni recupera el NRA.

Para las viviendas de uso turístico, nada de esto cambia el registro que exija la comunidad autónoma o el ayuntamiento: el código autonómico o municipal sigue siendo necesario para explotarlas y para anunciarlas.

Qué debe decir hoy un anuncio de alquiler

El art. 20 del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, exige que la publicidad y las ofertas de alquiler de vivienda sean veraces y transparentes, y que incluyan al menos:

1. El índice de referencia del precio del alquiler, si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado.
2. El límite de renta aplicable y la normativa que lo fija, en los ámbitos con limitación legal de la renta.
3. El número, código o título identificativo de la vivienda, cuando proceda, por ejemplo, el código de vivienda turística.
4. La condición de gran tenedor del propietario, cuando proceda.

Como todo el decreto, está pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso, que debe producirse en los 30 días siguientes a su promulgación (art. 86.2 de la Constitución).

Qué deben hacer ahora agencias y propietarios

Si gestionas alquileres de temporada o por habitaciones: deja de exigir el NRA como requisito y quítalo de tus plantillas como obligación. Lo que sí cambia es el contrato: desde el 8 de octubre de 2026, el alquiler de temporada para vivir es «vivienda temporal», con causa acreditable y plazo máximo de doce meses. Lo explicamos en la guía del contrato de alquiler de temporada.

Si publicas anuncios: revisa que incluyan las menciones del art. 20 cuando procedan, sobre todo en zonas tensionadas, y que no prometan condiciones que la ley ya no permite, como exigir un seguro de impago al inquilino.

Si tienes una vivienda turística: mantén al día el registro de tu comunidad autónoma y su código en todos los canales.

Si ya tenías NRA: no hemos encontrado ninguna instrucción oficial que obligue a darlo de baja. Si una plataforma te lo sigue pidiendo, puedes remitirte a las sentencias publicadas en el BOE.

Preguntas frecuentes

¿Sigue siendo obligatorio el número de registro de alquiler (NRA)?

No. El Tribunal Supremo anuló el registro, el número y la obligación de mostrarlo en los anuncios (STS 620/2026, STS 629/2026 y sentencia de 1 de junio de 2026). Las viviendas turísticas siguen necesitando su registro autonómico o municipal.

¿Hay que presentar el modelo informativo anual de febrero?

Se apoyaba en el art. 10 del Real Decreto 1312/2024, anulado. La orden que lo regulaba no consta derogada expresamente, pero ha perdido su base. Consulta tu caso antes de actuar.

¿Qué es la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos?

El sistema del Ministerio de Vivienda para recoger e intercambiar datos de los alquileres de corta duración con las plataformas, según el Reglamento (UE) 2024/1028. Sigue vigente y obliga sobre todo a las plataformas.

¿Qué debe incluir hoy un anuncio de alquiler?

Cuando proceda: índice de referencia del precio en zona tensionada, límite de renta aplicable, código identificativo de la vivienda (como el turístico) y si el propietario es gran tenedor (art. 20 del Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación).

Normativa revisada el 13 de octubre de 2026: Real Decreto 1312/2024 (BOE-A-2024-26931) y sentencias del Tribunal Supremo publicadas en el BOE (BOE-A-2026-12300, BOE-A-2026-13893 y BOE-A-2026-15677); Reglamento (UE) 2024/1028; Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823), pendiente de convalidación. Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.

Revisión jurídica

Andrés Pedreda

Socio Inmobiliario y Litigación en OBN&

Redacta los contratos base de Lexy y revisa las guías de alquiler, compraventa, arras y reserva.

Ver ficha y formación