Contrato de alquiler de local comercial: modelo, cláusulas y lo que dice la LAU en 2026

Respuesta rápida

El alquiler de un local comercial es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda: se rige primero por lo que pacten las partes, en su defecto por el título III de la LAU y, después, por el Código Civil (art. 4.3 de la LAU). No hay duración mínima ni límite legal a la renta o a su actualización, pero sí reglas obligatorias: fianza de dos mensualidades en metálico (art. 36.1), y por defecto derecho del inquilino a ceder o subarrendar si ejerce una actividad, con una subida de renta del 10 % o el 20 % (art. 32), e indemnización al terminar en ciertos casos (art. 34). Como casi todo es pactable, el contrato lo decide todo.

En el alquiler de vivienda la ley protege mucho al inquilino y deja poco margen. En el local es justo al revés: la LAU deja casi todo en manos de las partes. Eso es una ventaja si sabes negociar y un riesgo si firmas el modelo que te pasa la otra parte sin leerlo. Esta guía está pensada para la inmobiliaria que lo redacta, para el propietario y para el comerciante o autónomo que va a abrir su negocio.

Qué ley se aplica al alquiler de un local comercial

La LAU llama a estos contratos arrendamientos para uso distinto del de vivienda. Lo son los que recaen sobre una edificación cuyo destino primordial no es vivir en ella, y en particular los celebrados para ejercer «una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, asistencial, cultural o docente» (art. 3). Locales, oficinas, naves y despachos entran aquí. Los de alojamiento u hospedaje de personas quedan fuera.

El orden de fuentes es lo más importante de toda la guía (art. 4.3 de la LAU):

1. Lo que pacten las partes.
2. En su defecto, el título III de la LAU (arts. 29 a 35).
3. Supletoriamente, el Código Civil.

Por encima de todo ello están los títulos I y IV de la LAU, que son imperativos: entre ellos, la fianza del art. 36. Y un matiz técnico con consecuencias: cuando se quiera excluir un precepto de la ley, la exclusión debe hacerse «de forma expresa respecto de cada uno de ellos» (art. 4.4). Una cláusula genérica del tipo «se excluye la LAU en todo lo que se pueda» no es suficiente.

Duración, prórroga y preaviso

Para el local no hay los cinco o siete años del alquiler de vivienda. Las partes fijan la duración que quieran: uno, cinco, diez años o un plazo de obligado cumplimiento para el inquilino seguido de años en los que puede salir con preaviso.

Si el contrato no dice nada sobre el plazo, el Código Civil entiende que se hizo por años si la renta es anual, por meses si es mensual (art. 1581). Y si al terminar el contrato el inquilino sigue en el local quince días con la aquiescencia del arrendador, se produce la tácita reconducción del art. 1566 del Código Civil, que no prorroga el contrato por el plazo original sino por el periodo del art. 1581.

Lo recomendable es dejar escrito:

• Plazo inicial y si hay un periodo mínimo de obligado cumplimiento.
• Prórrogas: si son automáticas, por cuánto tiempo y con qué preaviso puede evitarlas cada parte.
• Desistimiento anticipado del inquilino: con qué preaviso y con qué penalización (por ejemplo, una mensualidad por año que falte, o la renta pendiente del periodo obligatorio).

Renta, actualización e IPC

La renta es la que se pacte. La LAU no fija un límite para los locales ni un índice obligatorio de actualización: los topes recientes a la subida de la renta y el IRAV se refieren a los contratos de vivienda, como explicamos en la guía de actualización de la renta del alquiler.

Eso tiene una consecuencia práctica: si el contrato de local no dice nada, la renta no se actualiza. Si quieres que suba, pacta:

• El índice (IPC general publicado por el INE u otro), la fecha de referencia y si la variación negativa también se aplica.
• La periodicidad (anual, en la fecha de aniversario del contrato).
• Cómo se notifica la nueva renta. La LAU permite fijar una dirección electrónica para las notificaciones si queda constancia de su envío y recepción (art. 4.6).

Es frecuente pactar también carencias (meses sin renta o con renta reducida al inicio, para que el inquilino haga obras) o rentas escalonadas. Escríbelos con fechas y cifras.

Fianza de dos meses y garantías adicionales

La fianza en metálico de dos mensualidades es obligatoria en todo arrendamiento de uso distinto del de vivienda (art. 36.1 de la LAU). Durante los primeros cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) no se actualiza; en cada prórroga, el arrendador puede pedir que se iguale a dos mensualidades de la renta vigente, y el inquilino que se reduzca (art. 36.2). Al terminar, si no se devuelve en un mes desde la entrega de llaves, el saldo devenga el interés legal (art. 36.4).

Además, se pueden pactar garantías adicionales: aval bancario a primer requerimiento, depósito, fiador solidario. Los límites de dos mensualidades (o una en temporal) que fija el art. 36.5 se refieren al arrendamiento de vivienda; en el local, el importe depende de la negociación.

Un apunte sobre el seguro de impago: el art. 36.5, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026 (pendiente de convalidación), dice que «en ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas». Está en el título IV, común a todos los arrendamientos urbanos, y su texto habla del «arrendatario» sin distinguir. A nuestro juicio, no conviene imponer ese seguro al inquilino de un local hasta que haya un criterio claro. Lo contamos en la guía del seguro de impago.

Obras, conservación y licencia de actividad

La LAU aplica a los locales las reglas de la vivienda sobre conservación, obras de mejora, obras del arrendatario y obras urgentes (art. 30, que remite a los arts. 21, 22, 23 y 26). Es decir, por defecto:

• El arrendador debe hacer las reparaciones necesarias para conservar el local en condiciones de servir al uso pactado.
• El arrendatario no puede hacer obras que modifiquen la configuración del local sin el consentimiento escrito del arrendador.

Como todo es pactable, los contratos de local suelen detallar mucho más: quién paga la adecuación inicial, qué obras se autorizan ya en el contrato, si quedan en beneficio del local al terminar o hay que reponer el estado original, y quién asume las reparaciones de instalaciones (climatización, salida de humos, persiana).

Sobre la licencia de actividad o comunicación previa: depende de cada ayuntamiento. Pacta quién la tramita, qué pasa si se deniega (por ejemplo, una condición resolutoria con devolución de la fianza) y desde cuándo se paga la renta.

Traspaso, cesión y subarriendo del local

Es una de las búsquedas más frecuentes sobre locales. Lo que antes se llamaba traspaso hoy es, en la LAU, la cesión del contrato (art. 32):

• Si en el local se ejerce una actividad empresarial o profesional, el inquilino puede subarrendar o ceder el contrato sin el consentimiento del arrendador.
• El arrendador tiene derecho a elevar la renta un 10 % si hay subarriendo parcial, y un 20 % si hay cesión o subarriendo total.
• La fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria no se considera cesión, pero también da derecho a la subida.
• La cesión o el subarriendo deben notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes. Si no se hace, el arrendador puede resolver el contrato de pleno derecho (art. 35).

Ojo: este régimen se aplica «en defecto» de pacto. Muchos contratos lo excluyen o lo condicionan al consentimiento del arrendador, y es perfectamente válido si se hace de forma expresa. Si eres inquilino y piensas vender tu negocio en el futuro, negocia esta cláusula desde el principio. Para el subarriendo de vivienda las reglas son otras, y las explicamos en la guía de subarriendo.

Derechos del inquilino y venta del local

Además del art. 32, el título III da al inquilino estos derechos por defecto:

• Si el local se vende, el comprador queda subrogado en el contrato, salvo que concurran en él los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria (art. 29). Por eso conviene inscribir el arrendamiento si el plazo es largo.
• Adquisición preferente (tanteo y retracto) si el arrendador vende el local (art. 31, que remite al art. 25).
• Muerte del arrendatario: el heredero o legatario que continúe la actividad puede subrogarse, notificándolo por escrito en dos meses (art. 33).
• Indemnización por clientela al terminar el plazo, si en los últimos cinco años se ha ejercido en el local una actividad comercial de venta al público y el inquilino ha manifestado, con cuatro meses de antelación, su voluntad de renovar por cinco años más a renta de mercado (art. 34).

Todos estos derechos se pueden modificar o excluir en el contrato, uno a uno y de forma expresa.

Impuestos: IVA, retención y quién paga el IBI

La pregunta «¿cuánto se paga a Hacienda por alquilar un local?» tiene tres respuestas:

• IVA al 21 %. La exención del IVA solo alcanza a los edificios destinados exclusivamente a vivienda (art. 20.Uno.23.º de la Ley del IVA). El alquiler de local está sujeto y el arrendador lo repercute en la factura.
• Retención del 19 %. Si el inquilino es empresario o profesional, con carácter general debe retener el 19 % de la renta y presentar el modelo 115 en los veinte primeros días naturales siguientes a cada trimestre, según la Agencia Tributaria. Hay excepciones tasadas en el reglamento.
• IRPF o Impuesto sobre Sociedades del arrendador sobre los rendimientos. La reducción por alquiler de vivienda no se aplica a los locales.

En cuanto a IBI, comunidad, tasa de basuras y suministros, se pagan como se pacte. Es habitual que el inquilino asuma el IBI y la comunidad, pero tiene que estar escrito.

Modelo de contrato de alquiler de local: cláusulas imprescindibles

1. Partes y, si es una sociedad, quién la representa y con qué poder.
2. Local: dirección, referencia catastral, datos registrales, superficie y estado en que se entrega (con inventario y fotos).
3. Destino o actividad pactada y si se puede cambiar.
4. Duración, periodo obligatorio, prórrogas y preaviso.
5. Renta, IVA, forma y día de pago, carencia y escalonamiento.
6. Actualización: índice, fecha y forma de notificación.
7. Fianza de dos meses y garantías adicionales (aval, depósito, fiador).
8. Gastos e impuestos: IBI, comunidad, basuras, suministros.
9. Obras: adecuación inicial, obras autorizadas y estado de devolución.
10. Licencia de actividad: quién la tramita y qué pasa si se deniega.
11. Cesión y subarriendo: régimen del art. 32 o el que se pacte.
12. Derechos del título III que se excluyen expresamente (tanteo y retracto, indemnización del art. 34).
13. Desistimiento anticipado y penalización.
14. Notificaciones (incluida una dirección electrónica) y, si se quiere, sumisión a mediación o arbitraje (art. 4.5).

Si antes del contrato hay que reservar el local con una señal, deja escrito qué ocurre si no se llega a firmar. Funciona como unas arras; lo explicamos en la guía del contrato de arras.

Preguntas frecuentes

¿Qué duración mínima tiene un contrato de alquiler de local comercial?

Ninguna: rige lo pactado (art. 4.3 de la LAU). Sin plazo, el Código Civil lo entiende hecho por el periodo en que se fija la renta (art. 1581).

¿Cuánta fianza se paga por un local comercial?

Dos mensualidades en metálico (art. 36.1 de la LAU), más las garantías adicionales que se pacten, sin tope legal para locales.

¿Puedo traspasar un local alquilado sin permiso del propietario?

Por defecto sí, si ejerces una actividad, notificándolo en un mes; el arrendador puede subir la renta un 10 % o un 20 % (art. 32). Pero el contrato puede excluirlo.

¿Cuánto se paga a Hacienda por alquilar un local?

IVA del 21 % en la factura, retención del 19 % si el inquilino es empresario o profesional (modelo 115) y el impuesto sobre la renta del arrendador.

¿Quién paga el IBI y la comunidad en un local alquilado?

Quien diga el contrato. Sin pacto, el IBI es del propietario como sujeto pasivo.

¿Qué derechos tiene el inquilino de un local comercial?

Subrogación del comprador, tanteo y retracto, cesión y subarriendo, subrogación del heredero e indemnización del art. 34, todos modificables por pacto expreso.

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Normativa revisada el 20 de octubre de 2026: LAU (títulos I, III y IV) en su redacción vigente, con el art. 36.5 modificado por el Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación. Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.

Fuentes oficiales consultadas

• LAU, arts. 3 y 4 (uso distinto de vivienda y régimen aplicable) · consultado el 2026-10-20
• LAU, título III, arts. 29 a 35 (arrendamientos para uso distinto del de vivienda) · consultado el 2026-10-20
• LAU, art. 36 (fianza y garantías) · consultado el 2026-10-20
• Ley 37/1992 del IVA, art. 20.Uno.23.º (exención solo para vivienda) · consultado el 2026-10-20
• Agencia Tributaria: modelo 115 (retenciones por alquiler de inmuebles urbanos) · consultado el 2026-10-20
• Ley catalana 13/1996 (registro y depósito de fianzas de fincas urbanas) · consultado el 2026-10-20