Subarriendo: qué es, cuándo es legal subarrendar un piso y contrato modelo

Subarrendar una habitación del piso en el que vives de alquiler parece una solución sencilla para pagar menos. Lo es, si se hace bien. Hecho sin permiso, es una de las causas más claras por las que un propietario puede dar por terminado el contrato. Esta guía explica qué es el subarriendo, cuándo es legal, en qué se diferencia de la cesión y del alquiler de habitaciones, y qué debe decir el contrato.

Qué es el subarriendo y qué quiere decir subarrendar

Subarrendar es alquilar a otro lo que uno tiene alquilado. Hay tres personas:

• Arrendador: el propietario, que alquiló la vivienda.
• Arrendatario y subarrendador: el inquilino, que sigue siéndolo frente al propietario y, además, alquila una parte a un tercero.
• Subarrendatario: quien ocupa esa parte y paga al inquilino.

El contrato principal no cambia: el inquilino sigue pagando la renta al propietario y respondiendo del estado de la vivienda. El subarrendatario no tiene contrato con el propietario, pero el Código Civil le obliga frente a él en todo lo que se refiera al uso y conservación de la cosa (art. 1551) y por la renta del subarriendo que deba cuando el propietario se la reclame (art. 1552).

¿Es legal subarrendar un piso en España?

Sí, con condiciones. El art. 8.2 de la LAU dice: «La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador».

De esa frase salen tres requisitos:

1. Solo parcial. Puedes subarrendar una habitación o una parte de la vivienda, pero no la vivienda entera. Si te vas y metes a otra persona en todo el piso, no es un subarriendo permitido: o es una cesión, que también exige consentimiento escrito (art. 8.1), o es un incumplimiento.
2. Consentimiento escrito y previo. No basta con que el propietario «lo sepa» o no diga nada. Tiene que autorizarlo por escrito y antes de que entre el subarrendatario.
3. Precio limitado. «El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento». La ley no aclara si se compara con la renta total o con la parte proporcional de lo subarrendado; lo prudente es no cobrar más de la parte de renta que corresponde a lo que cedes.

Además, el subarriendo depende del contrato principal: «El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó» (art. 8.2).

Subarriendo, cesión y alquiler de habitación: no es lo mismo

Son tres figuras que se confunden a menudo:

Si eres propietario y quieres alquilar por habitaciones, no necesitas un subarriendo: puedes firmar directamente un contrato por habitación. Desde el Real Decreto-ley 29/2026, la LAU incluye expresamente «el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda» dentro del arrendamiento de vivienda (art. 2.1). Lo explicamos en la guía del contrato de alquiler de habitación.

El consentimiento del propietario: cómo pedirlo y qué debe decir

El consentimiento puede estar en el propio contrato de alquiler (una cláusula que autorice el subarriendo parcial) o en un documento aparte, firmado antes de que entre el subarrendatario. Para que sirva de algo, debería incluir:

• Identificación del contrato de alquiler, del propietario y del inquilino.
• Qué parte de la vivienda se subarrienda (por ejemplo, «la habitación exterior con uso compartido de cocina y baño»).
• Si se autoriza a una persona concreta o de forma genérica, y si se permite cambiar de subarrendatario.
• Duración, que nunca podrá ir más allá del contrato principal.
• Renta máxima del subarriendo.
• Firma y fecha del propietario.

Pídelo por un medio que deje constancia (correo electrónico con acuse, burofax o firma digital). Un «sí» por mensaje de voz o en una conversación de pasillo no es un consentimiento escrito.

Renta, duración y fianza del subarriendo

Régimen aplicable. Si el subarrendatario destina la parte subarrendada a su vivienda permanente, el subarriendo se rige por las normas del título II de la LAU para el arrendamiento de vivienda; si no, por lo que pacten las partes (art. 8.2).

Duración. Puede pactarse la que se quiera, pero el subarriendo se extingue en todo caso cuando termina el contrato del inquilino. Por eso el subarrendatario no debería contar con los plazos mínimos de cinco o siete años como si tuviera un alquiler propio: su derecho depende del de quien le subarrienda. Conviene que el contrato lo diga expresamente.

Renta. Con el límite del art. 8.2: no puede superar la que corresponda al arrendamiento.

Fianza. El subarrendador puede pedir fianza al subarrendatario. En varias comunidades, quien debe depositar la fianza de un subarriendo es el subarrendador, igual que el propietario en un alquiler: lo detallamos en la guía de la fianza del alquiler.

Qué pasa si subarriendo sin permiso

Las consecuencias recaen sobre los dos, inquilino y subarrendatario:

• El propietario puede resolver el contrato de pleno derecho. El art. 27.2.c de la LAU incluye entre las causas «el subarriendo o la cesión inconsentidos». Si el inquilino no entrega la vivienda, el propietario puede reclamar el desahucio.
• El subarrendatario pierde la vivienda al mismo tiempo, porque su derecho se extingue con el del inquilino (art. 8.2), aunque haya pagado puntualmente.
• Puede haber reclamaciones económicas: el propietario puede reclamar daños, y el subarrendatario puede reclamar al inquilino lo pagado si le alquiló algo que no podía alquilarle.

Si eres propietario y sospechas que hay un subarriendo no autorizado, documenta lo que puedas (anuncios, buzones, testimonios) y pide asesoramiento antes de actuar. Si el contrato termina, los pasos están en la guía de rescisión del contrato de alquiler.

Subarriendo de local comercial: el artículo 32 de la LAU

En los locales, la regla cambia. Cuando en la finca se ejerce una actividad empresarial o profesional, el art. 32 de la LAU permite al inquilino subarrendar o ceder el contrato sin consentimiento del propietario, con dos contrapartidas:

• Subida de renta. El propietario tiene derecho a elevar la renta un 10 % si el subarriendo es parcial y un 20 % si es total o si hay cesión del contrato.
• Notificación fehaciente al propietario en el plazo de un mes desde que se concierte.

Es una regla de los títulos de uso distinto del de vivienda, en los que rige primero lo pactado por las partes (art. 4.3), así que muchos contratos de local prohíben o limitan el subarriendo: lee tu contrato antes. Si se subarrienda incumpliendo el art. 32, el propietario puede resolver de pleno derecho (art. 35). Lo desarrollamos en la guía del contrato de alquiler de local comercial.

Impuestos: qué declara quien subarrienda

Lo que cobra el subarrendador tributa. Para el inquilino que subarrienda sin que sea una actividad económica, la Ley del IRPF califica esos ingresos como rendimientos del capital mobiliario: «los procedentes del subarrendamiento percibidos por el subarrendador, que no constituyan actividades económicas» (art. 25.4.c de la Ley 35/2006). Puede deducir los gastos necesarios para obtenerlos, entre ellos la parte de la renta que paga al propietario por lo subarrendado (art. 26.1.b). Consulta con tu asesor cómo declararlo en tu caso.

Modelo de contrato de subarriendo: cláusulas imprescindibles

1. Partes: subarrendador (el inquilino) y subarrendatario, y referencia al propietario.
2. Contrato principal: fecha, duración y propietario, con copia o extracto como anexo.
3. Consentimiento escrito del propietario, anexado.
4. Parte subarrendada y zonas de uso compartido.
5. Destino: vivienda permanente del subarrendatario o uso distinto, porque cambia el régimen aplicable.
6. Duración, con la advertencia expresa de que el subarriendo termina, en todo caso, cuando termine el contrato principal.
7. Renta y gastos, dentro del límite legal, y forma de pago.
8. Fianza y, si procede, su depósito.
9. Normas de convivencia y uso de la vivienda, coherentes con las del contrato principal.
10. Entrega y devolución: inventario, estado de la parte subarrendada y procedimiento de salida.

Si quieres el contexto completo del contrato del que depende todo, empieza por la guía del contrato de alquiler de vivienda.

Preguntas frecuentes

¿Qué quiere decir subarrendar?

Que el inquilino, sin dejar de serlo, alquila a otra persona una parte de lo que tiene alquilado. En la cesión, en cambio, el inquilino sale del contrato y otro ocupa su lugar.

¿Es legal subarrendar una vivienda en España?

Sí, solo de forma parcial y con consentimiento escrito previo del propietario, por un precio que no supere el del arrendamiento (art. 8.2 de la LAU). El subarriendo termina con el contrato del inquilino.

¿Qué pasa si subarriendo sin permiso del propietario?

El propietario puede resolver el contrato (art. 27.2.c de la LAU) y, si no se entrega la vivienda, pedir el desahucio. El subarrendatario pierde también la vivienda.

¿Qué dice el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos?

Que en los locales con actividad empresarial o profesional se puede subarrendar o ceder sin consentimiento, notificándolo de forma fehaciente en un mes, y que el propietario puede subir la renta un 10 % (subarriendo parcial) o un 20 % (total o cesión).

¿Hay que declarar a Hacienda lo que cobro por subarrendar?

Sí: es rendimiento del capital mobiliario si no es una actividad económica (art. 25.4.c de la Ley del IRPF), y se pueden deducir los gastos necesarios para obtenerlo.

Normativa revisada el 20 de octubre de 2026: LAU (arts. 2, 8, 27, 32 y 35) en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823) en lo que este modifica, pendiente de convalidación, Código Civil y Ley 35/2006 del IRPF. Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.

Revisión jurídica

Andrés Pedreda

Socio Inmobiliario y Litigación en OBN&

Redacta los contratos base de Lexy y revisa las guías de alquiler, compraventa, arras y reserva.

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